Ինչպես վաճառել բնակարան. մանրամասն հրահանգներ

2024 Հեղինակ: Malcolm Clapton | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 03:59

Բնակարանը կարող եք վաճառել ինքներդ, կամ կարող եք կապ հաստատել ռիելթորի հետ։ Ամեն դեպքում Lifehacker-ը կօգնի ձեզ ամեն ինչ ճիշտ անել և գումար չկորցնել։

Ինչպես վաճառել՝ ինքնուրույն կամ ռիելթորի օգնությամբ

Յուրաքանչյուր տարբերակ ունի իր դրական և բացասական կողմերը: Ինքներդ ձեզ վաճառելիս դուք շատ ժամանակ և ջանք կծախսեք, այդ թվում՝ իրավական հարցերի կարգավորման վրա, բայց կխնայեք միջնորդի միջնորդավճարը:

Ռիելթորի օգնությամբ բնակարան վաճառելը ավելի հեշտ է. Ընդամենը պետք է միջնորդ գտնել, ներկա գտնվել բնակարանը դիտելիս (ցանկալի է, բայց ոչ պարտադիր, եթե, օրինակ, այլ քաղաքում եք) և առուվաճառքի պայմանագիր կնքելիս։ Բայց մասնագետն օգնության համար պետք է վճարի գույքի արժեքի 2–6%-ը։

Ինչպես ընտրել ռիելթոր

Goodman Estate անշարժ գույքի գործակալության կառավարիչ գործընկեր Դենիս Ռումյանցևը խորհուրդ է տալիս ռիելթոր ընտրելիս ուշադրություն դարձնել նրա իրավասություններին, այլ ոչ թե շուկայում աշխատանքի ժամանակին:

Դենիս Ռումյանցև Goodman Estate Real Estate գործակալության կառավարիչ գործընկեր

Միջնորդը պետք է ունենա տեխնիկական, տնտեսական, իրավաբանական գիտելիքներ և լինի գնահատող, ինժեներ, իրավաբան, բրոքեր, հոգեբան, վաճառող, շուկայավար, լուսանկարիչ՝ բոլորը մեկում:

Ռիելթորի իրավասության մեջ համոզվելու համար կարող եք խնդրել նրան ներկայացնել գիտելիքները հաստատող փաստաթղթեր՝ դիպլոմներ, ատեստավորումներ և վկայականներ։ Մասնագիտական համայնքներին անդամակցելը, օրինակ, ռիելթորների Ռուսաստանի գիլդիայում, նույնպես կլինի մասնագիտական կարողությունների նշան:

Անպայման հարցրեք, թե ինչպես կարող եք վաճառել բնակարանը պահանջվող ժամկետներում և հնարավորինս բարձր գնով: Խնդրեք անձնական վաճառքի հաջողություններ ձեր տարածքում: Կարևոր է նաև գտնել «ձեր» մարդուն, ում հետ աշխատելն ու շփվելը հարմարավետ, հաճելի և հեշտ կլիներ։

Ինչպես վաճառել բնակարան առանց միջնորդի

1. Ինչպես գնահատել անշարժ գույքը

Ճիշտ գնահատումը թույլ կտա արագ վաճառել բնակարանն ու գումար չկորցնել։ Դենիս Ռումյանցևի խոսքով՝ միջին գները կարելի է գտնել Պետական վիճակագրական դաշնային ծառայության կայքում։ Բայց այս պորտալը վերջնական ճշմարտությունը չէ, քանի որ որոշակի բնակարանի արժեքը բաղկացած է մի քանի գործոններից: Գինը ազդում է.

1. Սենյակների քանակը.
2. Բնակարանի մակերեսը.
3. Դասավորությունը. մեկուսացված սենյակները ավելի բարձր են գնահատվում, քան հարակիցները:
4. Հարակից տարածքը, ենթակառուցվածքները. կայանատեղի և խաղահրապարակ բակում կամ մոտակայքում, մթերային խանութները, դպրոցները և մանկապարտեզները քայլելու վրա թույլ կտան վաճառել բնակարան ավելի թանկ։
5. Հարկը, որի վրա գտնվում է բնակարանը՝ որքան բարձր, այնքան լավ։
6. Պատշգամբի կամ լոջայի առկայությունը.
7. Թաղամաս՝ հաշվի է առնվում մոտ լինելը կենտրոնին և հասարակական տրանսպորտի կանգառներին, մոտակա այգիների և հանգստի գոտիների առկայությունը և այլն։
8. Կոմունալ վճարումների չափը.

Բնակարանի գինը ինքնուրույն սահմանելու համար հարկավոր է գտնել շուկայում ամենանման օբյեկտները։ Օգտագործեք բոլոր մատչելի աղբյուրները՝ հայտարարությունների կայքեր, անշարժ գույքի ամսագրեր և այլն:

Նմանատիպ բնակարանի միջին գինը կլինի այն, ինչ փնտրում եք: Այն կարող է մի փոքր աճել, եթե դուք պատրաստ եք երկար սպասել գործարքի, կամ մի փոքր նվազեցնել, եթե անհրաժեշտ է շտապ վաճառել գույքը:

Օբյեկտը, որի արժեքը 15%-ով բարձր է շուկայական արժեքից, կազմում է բոլոր հնարավոր գնորդների մինչև 10%-ը, 10%-ը՝ մեկ երրորդը: Պատշաճ գնով գույքը կգրավի պոտենցիալ հաճախորդների 60%-ին:

Դենիս Ռումյանցև Goodman Estate Real Estate գործակալության կառավարիչ գործընկեր

2. Ինչ փաստաթղթեր են անհրաժեշտ բնակարան վաճառելու համար

Անշարժ գույքի առուվաճառքի գործարք կնքելու համար վաճառողը պետք է իր ձեռքում ունենա.

• անձնագիր;
• սեփականության վկայական, եթե բնակարանը ձեռք է բերվել մինչև 2016 թվականի հուլիսի 15-ը.
• BTI-ից բնակարանի կադաստրային անձնագիր.
• Անշարժ գույքի միասնական պետական ռեգիստրից քաղվածք (այն պետք է վերցնեք Rosreestr-ի տարածքային բաժնում, կամ գերատեսչության կայքում կամ MFC-ում);
• տան գրքից քաղվածք բնակարանում գրանցված անձանց թվի վերաբերյալ (գնալ Մեծ Բրիտանիա, HOA, ZhSK կամ MFC);
• կոմունալ վճարումների գծով պարտքերի բացակայության վկայագիր (HOA, բնակարանային կոոպերատիվ, Միացյալ Թագավորություն, բնակարանային գրասենյակ կամ Միասնական տեղեկատվական և հաշվարկային կենտրոն).
• Վերակառուցման օրինականության վկայագիր, եթե այն իրականացվել է (BTI).
• Անշարժ գույքի վաճառքի համար ամուսնու նոտարական համաձայնությունը, եթե այն ձեռք է բերվել ամուսնության մեջ.
• խնամակալության մարմնի թույլտվությունը բնակարանի վաճառքի համար, եթե դրա սեփականատերը անչափահաս է.

3. Ինչպես գովազդել բնակարանը

Պոտենցիալ գնորդներին գրավելու համար հարկավոր է ճիշտ կազմել և տեղադրել բնակարանի վաճառքի հայտարարություն։

Վերցրեք որակյալ լուսանկարներ

Բնակարանի հեռախոսով պատահաբար լուսանկարելը բավարար չէ։ Պատրաստեք ձեր բնակելի տարածքը նկարահանումների համար։ Հեռացրեք շրջանակից բոլոր ավելորդ, մաշված, չափազանց ամենօրյա, աչքի համար տհաճ բոլորը: Մաքրեք փոշին, լվացեք սանտեխնիկան, զգուշորեն դրեք ձեր կոշիկները դռան շեմին, ապամոնտաժեք խողովակներն ու բանկաները բաց դարակների վրա: Ավելացրեք մի քանի հարմարավետ տարրեր՝ ծաղկեփունջ խոհանոցի սեղանին, դեկորատիվ բարձեր բազմոցին:

Բնակարանը փոխակերպելու 10 եղանակ՝ առանց նոր իրեր գնելու →

Նկարահանումը լավագույնս արվում է արևոտ օրը:

Գրեք ուշադրություն գրավող տեքստ

Կատարեք մանրամասն հայտարարություն՝ նշելով բնակարանի բոլոր առավելությունները։ Տեքստի առաջին մասը պետք է պարունակի տեխնիկական բնութագրեր՝ տան հարկերի քանակը, սենյակների քանակը, լոջայի առկայությունը և այլն։

Մտածեք բնակարանի առավելությունների մասին, որոնք ձեզ համար կապ չունեն, բայց կարող են հետաքրքրել գնորդին: Օրինակ՝ անզավակների համար կարևոր չէ, որ մոտակայքում կան մանկապարտեզներ և դպրոցներ, բայց կրթական հաստատություններին մոտ լինելը առավելություն է բազմազավակ ընտանիքի համար։

Տեղադրեք ձեր գովազդը

Ընտրեք կայքեր ձեր բնակարանը գովազդելու համար: Ռուսաստանում անշարժ գույքի վաճառքի ունիվերսալ կայքերից են՝ Avito, Domofond, «Yandex. Real estate»: Ձեր քաղաքում կարող է լինել տեղական գովազդային տարածք:

Մի անտեսեք սոցիալական ցանցերը: Տեղադրեք բնակարանի վաճառքի գովազդ ձեր էջում և խնդրեք ձեր ընկերներին տարածել այն։

4. Ինչպես ցույց տալ բնակարանը և բանակցել գնորդի հետ

Պատրաստվեք հանդիպմանը

Պոտենցիալ գնորդներին սեփականություն ցույց տալուց առաջ անհրաժեշտ է կարգի բերել ոչ միայն բնակարանը, այլև մուտքը։ Պտուտակեք վառ լույսերը սանդուղքի վրա, լվացեք կամ գոնե ավլեք այն:

Տանը կպցրեք պատից հեռացած պաստառը, լվացեք պատուհանները, մաքրեք սալորը, որպեսզի տհաճ հոտ չլինի, մաքրեք։ Հաճախորդի հետ հանդիպելուց առաջ կարելի է տորթ թխել՝ այն ուտել պարտադիր չէ, բայց թարմ թխած մթերքի հոտը հաճելի զգացողություն կստեղծի այցելուի մոտ։

Ձեր խնդիրն է ստեղծել wow էֆեկտ պոտենցիալ գնորդի ցանկացած շփման մեջ ձեր և ձեր օբյեկտի հետ:

Դենիս Ռումյանցև Goodman Estate Real Estate գործակալության կառավարիչ գործընկեր

Խոսեք հաճախորդների հետ ճիշտ ձևով

Դուք լավ գիտեք բնակարանի ոչ միայն առավելությունները, այլեւ թերությունները։ Նայեք դրան գնորդի աչքերով և մտածեք, թե ինչ հարցեր կարող է տալ նա, որոնք կառաջացնեն նրա դժգոհությունը։ Կազմեք փաստարկների ցանկ, որոնք կշահեն ձեր կողմը:

Հնարավոր գնորդը, ամենայն հավանականությամբ, կսակարկի: Հատկապես, եթե հանդիպման է եկել վերավաճառող, ով շահագրգռված է հնարավորինս իջեցնել գինը: Նախապես որոշեք, թե ինչ ծախսեր եք պատրաստ իջնել: Գնորդը կարող է տարբեր (այդ թվում՝ գոյություն չունեցող) փաստարկներ բերել, թե ինչու պետք է բնակարանը վաճառել ավելի էժան։ Մի ենթարկվեք հոգեբանական ճնշմանը, սթափ նայեք իրավիճակին, պաշտպանեք ձեր գինը։

5. Ինչպես կնքել ավանդի և գնման պայմանագրեր

Ավանդի պայմանագիր

Սա փաստաթուղթ է, որը հաստատում է երկու կողմերի մտադրությունների լրջությունը։Գնորդը հայտարարում է գույքը գնելու իր ցանկության մասին և վաճառողին տալիս է որոշակի գումար (սովորաբար բնակարանի ընդհանուր արժեքի 2–5%-ը): Բնակարանի սեփականատերն իր հերթին պարտավորվում է այն վաճառել կոնկրետ այս հաճախորդին համաձայնեցված գնով։

Պայմանագրով նախատեսված են պատժամիջոցներ երկու կողմերի համար գործարքի չեղարկման դեպքում։ Եթե գնորդը փոխում է իր միտքը, վաճառողը գումարը պահում է իր համար։ Եթե գույքի սեփականատերը չի ցանկանում վաճառել բնակարանը, ապա նա կվերադարձնի ավանդը կրկնակի չափով։

Վաճառքի պայմանագիր

Մինչև գործարքը վաճառողը պետք է պատրաստի գույքի համար փաստաթղթերի փաթեթ և դուրս գրի բնակարանում գրանցված բոլոր բնակիչներին:

Առուվաճառքի պայմանագիրը սովորաբար կազմվում է նոտարի մոտ: Այն ստորագրվում է այն բանից հետո, երբ դուք գումար եք ստանում բնակարանի համար և գրում եք անդորրագիր, որ գնորդը կարգավորել է ձեզ հետ:

Պայմանագիրը ստորագրելուց հետո անհրաժեշտ է փաստաթղթեր ներկայացնել Rosreestr-ի տարածքային մարմնին անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի փոխանցումը գրանցելու համար: Գործարքի ամրագրման պետական տուրքը կկազմի 2000 ռուբլի:

6. Ինչպես գումար փոխանցել

պահատուփերի միջոցով

Գնորդը պահոցը վարձակալում է բանկի դեպոզիտարիայում և պայմանագիր է կնքում հաստատության հետ, որով սահմանվում են բնակարանի նախկին սեփականատիրոջ խուց մուտք գործելու պայմանները: Օրինակ, առուվաճառքի պայմանագրի առկայությունը:

Վաճառողն իր հերթին վարձակալում է չհրկիզվող պահարան, որտեղ անդորրագիր է դնում գումարի ստացման վրա։ Գնորդը կկարողանա վերցնել այն գործարքի կնքումից հետո բջջային վարձակալության պայմանագրում նշված պայմաններով: Օրինակ, նորից, եթե կա առուվաճառքի պայմանագիր։

Բջիջները լրացնելիս պետք է ներկա լինեն գործարքի երկու կողմերը: Այսպիսով, վաճառողը կարող է հաշվել գումարը, իսկ գնորդը կարող է համոզվել, որ անդորրագիրը տեղում է:

Նոտարական ավանդի միջոցով

Նոտարն իր հաշվի միջոցով կարող է գործարք կատարել՝ գնորդից վերցնել գումարը և փոխանցել վաճառողին։ Բայց ծառայությունը, ամենայն հավանականությամբ, կներառի բանկի միջնորդավճարը, որի չափը կախված է բացառապես հաստատության ախորժակներից։

Կանխիկ փոխանցում

Դուք կարող եք գումար փոխանակել անդորրագրի հետ առանց հնարքների։ Այս դեպքում արժե դրանք հաշվել՝ յուրաքանչյուր օրինագիծ ուսումնասիրելով իսկությունը։ Ավելի լավ է գործարք կատարել տեսախցիկների տակ կամ վկաների ներկայությամբ (օրինակ՝ նոտարական գրասենյակում):

Իհարկե, պետք չէ մտածել, թե որտեղ և երբ կստանաք մեծ գումար, որպեսզի ապահով կերպով բերեք այն ձեր տուն կամ բանկ:

7. Ինչպես բնակարանը փոխանցել նոր սեփականատիրոջը

Փաստաթղթերը Rosreestr-ին ներկայացնելու օրը վաճառողը գնորդին է հանձնում բնակարանի բանալիները։ Կողմերը ստորագրում են անշարժ գույքի օբյեկտի ընդունման և փոխանցման ակտը, որով հաստատվում է, որ գնորդը լքել է բնակարանը պատշաճ ձևով։

Ինչպես խուսափել խարդախությունից

Անշարժ գույքի գործարքների ժամանակ ամենախոցելի օղակը գնորդն է։ Բայց վաճառողը նաև պետք է ուշադրություն դարձնի.

1. Գումարի փոխանցումը պետք է տեղի ունենա մինչև առուվաճառքի պայմանագրի կնքումը։ Հակառակ դեպքում վաճառողը սպառնում է մնալ առանց գույքի վճարման. գործարքն արդեն կնքված է, և գնորդը հաշվարկը շտապելու պատճառ չունի։ Եթե դուք գործ ունեք խարդախի հետ, նա կարող է արագ վաճառել բնակարանն ու անհետանալ կրկնակի չափով փողի հետ՝ ձերն ու նոր գնորդը։
2. Մի հանձնեք բնօրինակ փաստաթղթերը ոչ գնորդներին, ոչ էլ ռիելթորին մինչև գործարքի ավարտը: Հակառակ դեպքում բնակարանը կարող է վաճառվել առանց ձեր իմացության։