Ինչպես գնել բնակարան և չզղջալ դրա համար. փորձագիտական խորհուրդ

2024 Հեղինակ: Malcolm Clapton | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 03:59

Անշարժ գույքի փորձագետի հետ միասին պարզեցինք, թե ինչ պետք է հաշվի առնել գնելիս, ինչու վերցնել այն և ինչպես վարվել, եթե սեփականատերերի մեջ անչափահասներ կան:

Ինչ պետք է ուշադրություն դարձնել տուն ընտրելիս

Շրջանի ենթակառուցվածքներ

Տարածքը պետք է լինի ինքնաբավ, որպեսզի այն օբյեկտների մեծ մասը, որոնք դուք պարբերաբար այցելեք, լինեն, եթե ոչ քայլելու հեռավորության վրա, ապա առնվազն մեկ կամ երկու կանգառ ձեր տնից: Նվազագույն հավաքածուն սուպերմարկետ է (և ցանկալի է միանգամից մի քանիսը, որպեսզի հերթեր չմնան), դեղատուն և կլինիկա: Եթե ընտանիքն արդեն ունի կամ ակնկալվում է երեխա ունենալ, մոտակայքում պետք է լինի նաև դպրոց և մանկապարտեզ։ Նայեք հետագա՝ ըստ ձեր կարիքների: Ինչ-որ մեկին անհրաժեշտ է ֆիթնես ակումբ տնից ոչ հեռու, ինչ-որ մեկին պետք է վազքի այգի կամ հագեցած տարածք, որտեղ դուք կարող եք քայլել և մարզել ձեր շանը:

Բնակարանն ուսումնասիրելիս խորհուրդ եմ տալիս գործել ընդհանուրից կոնկրետ։ Նախ նայում ենք տարածքը (ընդհանուր), հետո տունն ու շրջակայքը, նոր միայն բնակարանը (մասնավոր): Պարզեք, թե ինչ կա հարևանությամբ, եթե մոտակայքում կան անհրաժեշտ ենթակառուցվածքներ և կանաչապատ վայրեր։ Համոզվեք, որ շրջակայքում վտանգավոր արդյունաբերություններ չկան:

Երկրորդական բնակարանների շուրջ ենթակառուցվածքները հաճախ ավելի լավն են, քան նոր տարածքներում: Եթե դուք տուն եք գնում նոր շենքում, ստուգեք, թե ինչպես կզարգանա տարածքը: Լավ է, եթե կառուցապատողը հոգ տար գնորդների հարմարավետության մասին և նախագծում տրամադրեր ոչ միայն տների առաջին հարկերի խանութներ, այլ նաև քայլելու հեռավորության վրա գտնվող մանկապարտեզով դպրոց։

Avito-ն ավելին է հավաքել բնակարանների վաճառքի մասին Ռուսաստանի ամբողջ տարածքից. կան և՛ նորակառույցներ, և՛ երկրորդական բնակարաններ սեփականատերերից: Օգտագործելով զտիչներ, դուք կարող եք արագ գտնել հարմար տարբերակ՝ ընտրել քաղաքի տարածքը, բնակարանի տարածքը և սենյակների քանակը, տան տեսակը և ցանկալի հարկը. որոնման մեջ կհայտնվեն միայն համապատասխան առաջարկներ: արդյունքները։

Փնտրեք «Առցանց ցուցադրում» նշված գովազդները. սա նշանակում է, որ վաճառողը կամ սեփականատերը պատրաստ է ձեզ տանել բնակարանով շրջագայության՝ օգտագործելով տեսահղումը՝ օգտագործելով ձեր հարմար ալիքը, օրինակ՝ Skype-ը կամ WhatsApp-ը: Բացի այդ, դուք կարող եք խնդրել սեփականատիրոջը ցույց տալ մուտքի, վերելակի և հարակից տարածքի վիճակը:

Տրանսպորտի մատչելիություն

Երբ դուք պետք է տուն հասնեք երեք փոխանցումներով, դա ժխտում է խնայված գումարի ողջ ուրախությունը և բնակարանի հաջող դասավորությունը: Հիմնական տրանսպորտային զարկերակներից մեկուսացված վայրերը կարող են այնքան գրավիչ չլինել, որքան խոստացել էր վաճառողը: Համեմատաբար, եթե միայն մեկ ճանապարհ է տանում դեպի տարածք, պատրաստվեք կանոնավոր խցանումների։ Առավոտյան և երեկոյան այն ամբողջությամբ լեփ-լեցուն կլինի մեքենաներով։

Փորձեք ձեր ապագա տնից աշխատանքի գնալ և վերադառնալ պիկ ժամերին և տեսեք, թե արդյոք հասարակական տրանսպորտը կանոնավոր է աշխատում: Սա արժե անել, նույնիսկ եթե դուք հիմնականում ճանապարհորդում եք անձնական մեքենայով: Երբեմն ավելի հեշտ է ժամանակ խնայել և ավտոբուսով տուն հասնել, քան խցանվել խցանման մեջ: Բայց հիշեք, որ մեծ քաղաքներում խցանման մեջ մտնելու հավանականությունը շատ մեծ է վերգետնյա հասարակական տրանսպորտում: Այս դեպքում կենտրոնացեք այն բանի վրա, թե որքան արագ և հարմարավետ կարող եք այնտեղ հասնել մետրոյով կամ գնացքով:

Վերջապես տարածքին նայեք մշտական բնակչի, ոչ թե հյուրի աչքերով։ Հե՞շտ է ոտքով մոտակա կանգառից և մետրոյի կայարանից մինչև ձեր տուն գնալը, թե՞ պետք է քայլել ամայի տարածքով, որտեղ լապտերներ չկան: Կա՞ կազմակերպված ավտոկայանատեղ, թե՞ բակը լիքն է մեքենաներով։ Սրանք բոլորը մանրուքներ են, բայց ազդում են ապրելու հարմարավետության վրա, ուստի երբեմն ավելի լավ է գումար չխնայել և ընտրել տարբերակ, թեկուզ ավելի թանկ, բայց հարմար տարածքում:

Տան վիճակ

Մի սահմանափակվեք բնակարանի զննումով և մանրակրկիտ ուսումնասիրեք մուտքը, տունը և հարակից տարածքը։

Ալենա Կվաչ

Դիտեք տունը դրսից, որոշեք, թե որտեղ է գտնվում բնակարանը և ստուգեք պատերին վնասված լինելու համար: Նայեք, թե ուր են նայում պատուհանները, եթե մոտակայքում կան սննդի օբյեկտներ և շուրջօրյա հաստատություններ, որոնք խաթարում են անդորրը։

Ուշադրություն դարձրեք մուտքի ճանապարհների և մայթերի վիճակին. եթե նույնիսկ տաք սեզոնին ստիպված լինեք մանևրել փոսերի միջև, ձմռանը ճանապարհը կվերածվի խոչընդոտի: Տեսեք, թե ինչպես է բակը դասավորված՝ կա՞ն նստարաններ և սպորտի տեղ, խաղահրապարակ։

Ալենա Կվաչ

Ավելորդ չի լինի շփվել մոտակա բնակարաններից անմիջական հարևանների հետ և տեսնել, թե ինչ կոնտինգենտ է կազմում տան բնակչությունը։ Ուշադրություն դարձրեք վերելակների խմբերի և վերելակների վիճակին։ Եթե տունն ունի աղբահանություն, ապա դուք պետք է ստուգեք հարևանների հետ, արդյոք կան միջատներ և կրծողներ, ինչպես նաև պարզեք, թե ինչպես են աշխատում կոմունալ ծառայությունները և HOA-ն կամ կառավարման ընկերությունը:

Բնակարանի վիճակ

Մի խաբվեք թարմ վերանորոգումից. դրա հետևում կարող են թաքնվել անսարք լարերը, խողովակների արտահոսքը կամ անօրինական վերակառուցումը: Ստուգեք բնակարանը ցերեկային ժամերին. այս կերպ դուք կարող եք գնահատել բնական լույսը և նկատել աննշան թերություններ, ինչպիսիք են արտահոսքի հետքերը: Ի դեպ, ավելի լավ է ընտրել հարավ-արևմուտք կամ հարավ-արևելք պատուհաններով տարբերակներ, եթե ցանկանում եք, որ ցերեկային ժամերին սենյակները լուսավոր լինեն։

Ալենա Կվաչ

Բնակարանի ներսում ուշադրություն դարձրեք հնարավոր արտահոսքերին և վերամշակմանը, որոնք խախտում են սենյակի կառուցվածքային տարրերը: Ստուգեք սառը և տաք ջրի հոսքը. որոշ տներում սա անուղղելի խնդիր է: Խորհուրդ եմ տալիս մի քանի ամսվա ընթացքում դիտել կոմունալ վճարումների և կապիտալ վերանորոգման անդորրագրերը: Որոշ տների սեփականատերերի ասոցիացիաներ ներառում են այնպիսի տարբերակներ, ինչպիսիք են տեսահսկումը կամ անվտանգությունը և մաքրումը կոմունալ ծառայություններում: Սա հանգեցնում է ամսական զգալի չափի:

Եթե դուք ստուգում եք բնակարանը ցուրտ սեզոնի ընթացքում, դիպչեք մարտկոցներին և ձեր ձեռքը անցկացրեք փողոցին սահմանակից պատերի երկայնքով. դրանք չպետք է սառը լինեն: Խոհանոցում և լոգարանում օդափոխությունը պետք է ստուգվի: Մի թղթի կտոր ամրացրեք օդանցքին. եթե այն ձգվում է օդանցքով, ապա ամեն ինչ կարգին է:

Ուսումնասիրեք պատուհանները և պատշգամբը: Խնդրում ենք նկատի ունենալ, որ պատուհանների բացվածքների շուրջ չկան շերտեր և բորբոսի հետքեր, իսկ ճաքերից փչում չկա: Ստուգեք, արդյոք հեշտ է բացել շրջանակները ամբողջությամբ և անցնել օդափոխության ռեժիմին: Եթե պատուհանները նայում են աղմկոտ փողոցին, համոզվեք, որ դրանք լավ են խեղդում դրսից հնչող ձայները:

Նայեք հատակի, պատերի և առաստաղի վիճակին: Եթե առաստաղի վրա տարօրինակ բծեր և շերտեր կան, ապա դրանք, ամենայն հավանականությամբ, ջրհեղեղի հետևանքն են: Հարևանների հետ դեռևս կարելի է բանակցել վերևից, բայց երբ բնակարանը գտնվում է ամենավերին հարկում, և դրա մեղավորը տանիքը կաթում է, իրավիճակը շտկելը ավելի դժվար կլինի։ Քայլեք սենյակներով և ստուգեք, որ հատակը ձեր ոտքերի տակ չճռճռա կամ ընկնի: Քննեք անկյունները. եթե պաստառի վրա մոխրագույն բծեր եք տեսնում, ապա դա բորբոս է: Մենք պետք է այն հանենք և նորից վերանորոգենք:

Ինչ ստուգել նախքան գնելը

Քաղվածք USRN-ից

Առանց հաշվի առնելու անշարժ գույքի միասնական պետական ռեգիստրի տեղեկատվությունը, դուք վտանգում եք գումար կորցնել, եթե, օրինակ, բնակարանը վաճառվում է առանց սեփականատերերից որևէ մեկին ծանուցելու: Քաղվածքը կօգնի ձեզ պարզել, թե իրականում քանի սեփականատեր ունի բնակարանը և որոնք են դրա բնութագրերը. այս կերպ դուք կարող եք պարզել ճշգրիտ կադրերը և համեմատել սենյակը տեխնիկական պլանի հետ. երբեք չգիտեք, հանկարծ սեփականատերերը կազմակերպեցին չհամակարգված վերակառուցում:

Ալենա Կվաչ

Կարևոր է հասկանալ, թե ինչ է անհետևողական վերակառուցումը: Եթե դա իրականացվել է բնակարանի ներքին միջնորմների հաշվին, և կրող պատերը չեն տուժել, ապա պետք է Տեխնիկական գույքագրման բյուրոյից (BTI) պատվիրել նոր տեխնիկական անձնագիր, որը կհաստատի դրա ամբողջականությունը։ կառուցվածքային տարրեր. Երբ գազօջախով տունը համատեղում է խոհանոցը սենյակի հետ, դասավորությունը կարող է օրինականացվել միայն խոհանոցը վերադարձնելով իր սկզբնական մեկուսացված տեսքին, օրինակ՝ վերականգնելով դռներն ու պատերը:

Եթե բնակարանում տեղափոխվել են խոնավ գոտիներ, ապա նման փոփոխությունները չեն կարող օրինականացվել: Ապագայում դա սպառնում է նրանով, որ հիփոթեքով տուն վաճառելիս անկախ գնահատող ընկերության գնահատողը կհրաժարվի օբյեկտը հաստատելուց: Պետք է սպասել մարդկանց, ովքեր պատրաստ են կանխիկ գումարով բնակարան գնել վերակառուցմամբ։ Դրա պատճառով գույքի շուկայական արժեքը նվազում է, իսկ գնորդների շրջանակը նեղանում է՝ անշարժ գույքի գործարքների 80%-ն իրականացվում է հիփոթեքային վարկերի մասնակցությամբ։

Քաղվածքը ցույց կտա նաև, թե արդյոք բնակարանն ունի որևէ բեռ: Օրինակ՝ անշարժ գույքը կարող է կալանք դրվել պարտքերի դիմաց կամ գրավ դրվել բանկին։ Նման բնակարան գնելը չի ստացվի։

Avito-ն պաշտպանում է վաճառողների և գնորդների շահերը և երաշխավորում է, որ գործարքները լինեն արդար և թափանցիկ: Գնելուց առաջ կարող եք ստուգել գույքը այստեղ՝ հաշվետվություն USRN-ից և համոզվել, որ բնակարանի հետ ամեն ինչ կարգին է։ Զեկույցը կօգնի ձեզ պարզել օբյեկտի կադաստրային արժեքը, որի հիման վրա հաշվարկվում է գույքահարկը, ցույց կտա սեփականատերերի թիվը և դրանց փոփոխության պատմությունը, ինչպես նաև ծանրաբեռնվածության առկայությունը, օրինակ՝ հիփոթեքի, կալանքի կամ վարձակալության պայմանագիր. Այս ամենը կօգնի նվազեցնել ռիսկերը գնելիս։ Գնորդի համար հաշվետվությունն արժե 299 ռուբլի:

Վաճառողների համար քաղվածքի թողարկումը կլինի անվճար, բոլոր ծախսերը հոգում է Avito-ն։ Զեկույցում անձնական տվյալները չեն բացահայտվում՝ չկա բնակարանի համարը կամ սեփականատերերի անունները։ Նման քաղվածքը կօգնի արագ և շահավետ վաճառել տունը. եթե գնորդը տեսնի, որ ամեն ինչ մաքուր է օբյեկտի հետ, ավելի հավանական է, որ նա համաձայնի գործարքին:

Սեփականատիրոջ անձը հաստատող փաստաթղթեր

Սա ապահովագրություն է խաբեբաների հետ բախումներից. եթե դուք բնակարան եք գնում այն անձից, ով հավակնում է իր սեփականատերին, ապա ստիպված կլինեք գործ ունենալ գույքի իրական սեփականատիրոջ հետ: Ներքին գործերի նախարարությունն ունի մեկը, որով կարող եք ստուգել անձնագրի վավերականությունը։ Համոզվեք, որ դրա սերիան և համարը, ինչպես նաև սեփականատիրոջ ազգանունը, անունը և հայրանունը համապատասխանում են բնակարանի փաստաթղթերում նշվածներին: Եթե տուն գնելուց հետո սեփականատերը փոխել է իր անձնագիրը, նայեք նրա նախավերջին էջը, այն պարունակում է տեղեկատվություն նախկինում տրված անձնագրերի մասին:

Ստուգեք դա սեփականատիրոջ ընտանեկան կարգավիճակի հետ: Եթե ամուսնացած ժամանակ բնակարան է գնել, ապա բնակարանը համարվում է համատեղ սեփականություն։ Առանց ձեր ամուսնու թույլտվության բնակարան վաճառելը չի աշխատի, ուստի խնդրեք նոտարական վավերացված համաձայնություն վաճառքի համար: Եթե սեփականատերը ամուսնալուծված է, ապա համատեղ գույքի բաժանման վերաբերյալ դատարանի որոշումը նույնպես օգտակար կլինի:

Ալենա Կվաչ

Այստեղ պետք է ուշադրություն դարձնել ոչ միայն այն հարցին, թե երբ է գնվել բնակարանը, այլ նաև, թե որն է վճարման ձևը։ Եթե տունը գնվել է հարսանիքից մեկ շաբաթ առաջ հիփոթեքով կամ ապառիկ պլանով, իսկ ամուսնության ժամանակ ամուսինները միասին վճարել են, ապա այդպիսի բնակարանի համար անհրաժեշտ է ամուսնու կամ կնոջ համաձայնությունը, քանի որ միջոցների մի մասը մարելու համար պարտքն օգտագործվել է ընդհանուր բյուջեից։ Ամուսնալուծությունից հետո վաղեմության ժամկետը երեք տարի է, այդ ժամկետից հետո համաձայնություն չի պահանջվում։

Բացառություն են կազմում այն իրավիճակները, երբ ներկայիս սեփականատերը բնակարան է ստացել որպես նվեր կամ ժառանգել այն, երբ ամուսնացած է եղել: Նման գույքը պատկանում է միայն նրան։

Անչափահաս սեփականատերերի համար արժե ստուգել ծննդյան վկայականը կամ անձնագիրը և համեմատել տվյալները բնակարանային փաստաթղթերի տվյալների հետ:

Ալենա Կվաչ

Եթե բնակարանում գրանցված են անչափահաս երեխաներ, ապա մինչ գործարքը նրանք կարող են դուրս գրվել ցանկացած այլ վայր։ Միևնույն ժամանակ, անհրաժեշտ է նշել այլընտրանքային հասցե, երեխան չի կարող դուրս գրվել «ոչ մի տեղ»: Եթե ծնողները գրանցման տարբեր հասցեներ ունեն, ապա երեխային դուրս գրելու համար անհրաժեշտ է երկրորդ ծնողի համաձայնությունը։

Երբ անչափահաս երեխաները անշարժ գույքի բաժնեմասի կամ օբյեկտի տերերն են ամբողջությամբ, ապա պահանջվում է խնամակալության մարմնի թույլտվությունը: Նրանք կհետևեն, որ նոր բնակարանը չվատթարացնի երեխայի կենսապայմանները և ունենա համապատասխան տեխնիկական և այլ բնութագրեր, ինչպիսիք են բնակարանի տարածքը, գտնվելու վայրի տարածքը, կրթական հաստատությունների հասանելիությունը։

Սեփականության իրավունքի վկայագրեր

Իրենք էլ օրինականներն են։ Օրինակ, եթե տան սեփականատերը սեփականաշնորհել է այն, ապա նման փաստաթուղթը կլինի բնակարանը սեփականության իրավունքի փոխանցման մասին պայմանագիր: Օբյեկտ գնելիս սեփականության իրավունքը հաստատվում է նախորդ սեփականատիրոջ հետ կնքված առքուվաճառքի պայմանագրով։ Այն պետք է ուղեկցվի անշարժ գույքի ընդունման և փոխանցման ակտով և նախկին սեփականատիրոջ կողմից գումարի ստացման անդորրագիրը:

Եթե բնակարանի սեփականատերը գնել է այն, երբ տունը նոր էր կառուցվում, ապա սեփականության իրավունքի փաստաթուղթը կլինի շինարարությանը ընդհանուր մասնակցության համաձայնագիր՝ ավարտված բնակարանի ընդունման և փոխանցման ակտով:

Այն դեպքերում, երբ սեփականության իրավունքը հաստատվում է նվերների պայմանագրով կամ ժառանգության վկայականով, ավելի լավ է, նախքան գնելը, խորհրդակցեք փաստաբանի հետ: Օրինակ, կարող են հայտնվել անհայտ ժառանգներ, ովքեր պահանջում են բաժնեմաս բնակարանում, և խարդախ սխեման կարող է քողարկվել որպես նվերների պայմանագիր:

Բնակարանում գրանցվածի վերաբերյալ հարցումներ

Ձեզ անհրաժեշտ կլինի գրանցման վկայական թիվ 9 ձևով. այն ցույց է տալիս, թե ով է գրանցված սենյակում հենց հիմա: Կարող եք նաև արխիվային վկայական տալ՝ պարզելու համար, թե ովքեր են ավելի վաղ գրանցված բնակարանում, և ստուգել, թե արդյոք այդ մարդկանց մեջ կան ժամանակավորապես դուրս գրվածներ։ Եթե այդպիսիք կան, ավելի լավ է դիմել իրավաբանի:

Ձեզ անհրաժեշտ է նաև հաշվառումից հանելու մասին տեղեկանք թիվ 12 ձևով: Կան ցուցակագրված մարդիկ, ովքեր այս կամ այն պատճառով դուրս են գրվել բնակարանից. օրինակ՝ նրանք գտնվում են բժշկական հաստատությունում, բանտում են, կամ գնացել են։ անհայտ կորած. Եթե յուրաքանչյուր սյունակում կա «ոչ», ամեն ինչ կարգին է, հակառակ դեպքում սեփականատիրոջ հետ ստուգեք, թե ինչ է կատարվում այս մարդկանց հետ հիմա։

Ալենա Կվաչ

Եթե թիվ 12 ձևով տեղեկանք ստանալուց հետո պարզվի, որ բնակարանում գրանցված է անձ, ով ներկայումս գտնվում է բանտում, խորհուրդ կտամ չզբաղվել այս օբյեկտով։ Պատիժը կրելուց հետո քաղաքացին իրավունք ունի գրանցվել իր նախկին բնակության վայրում։

Իրավունակության վկայականներ

Եթե վաճառողը դատարանի կողմից սահմանափակվել է իր իրավունակությամբ կամ չի հասկացել իր գործողությունների իմաստը, գործարքը կարող է անվավեր ճանաչվել:

Ալենա Կվաչ

Եթե պարզվում է, որ բնակարանում հաշվառված անձը անգործունակ է, ապա պետք է նկատի ունենալ, որ այս կատեգորիայի անձինք քննության ընթացակարգն անցնում են դատարանում։ Փորձաքննության ընթացքում պետք է ճանաչվի քաղաքացու անգործունակությունը. Բացի այդ, նշանակվում է նաև խնամակալ, ով ներկայացնում է ծխի շահերը և ապահովում է վերաբնակեցման իրականացումը օրենքով սահմանված կարգով։

Ապահով լինելու համար բնակարանի սեփականատիրոջից տեղեկանք խնդրեք հոգեբույժից և նարկոլոգից. սա վկայում է, որ նա գտնվում է սթափ վիճակում և գրանցված չէ: Կարող եք մասնագետ հրավիրել՝ գործարքի վերաբերյալ հարցում անցկացնելու համար:

Լիազորագիրը

Բավականին ռիսկային է բնակարան գնել ոչ թե սեփականատիրոջից, այլ նրա ներկայացուցչից, որը լիազորված է տնօրինել գույքը։ Բայց եթե այլ տարբերակներ չկան, համոզվեք, որ ամեն ինչ կարգին է լիազորագրով։ Այն պետք է վավերացվի նոտարական կարգով, և դուք կարող եք վերացնել փաստաթղթի իսկության վերաբերյալ կասկածները Դաշնային նոտարական պալատի օգնությամբ: Համեմատեք տնօրենի և ներկայացուցչի տվյալները նրանց անձնագրերում նշվածի հետ։ Եթե տնօրենը չի կարող գալ գործարքի և ցույց տալ անձնագիրը, խնդրեք ուղարկել նոտարական վավերացված պատճենը: Անպայման ուշադրություն դարձրեք լիազորագրի վավերականության ժամկետին և պարզեք, թե ինչ լիազորություններ ունի ներկայացուցիչը, միգուցե նա իրավունք չունի գործարքներ կնքել տնօրենի անունից: