Ինչու՞ է անշարժ գույքը հուլիսի 1-ից թանկանալու, և արդյոք հրատապ է բնակարան գնելը

2024 Հեղինակ: Malcolm Clapton | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 03:59

Նոր օրենքը պետք է պաշտպանի բաժնետոմսերի սեփականատերերի փողերը. Բայց դրանից ամենաշատը կշահեն բանկերը։

Ի՞նչ է լինելու հուլիսի 1-ին

2019 թվականի հուլիսի 1-ից ուժի մեջ են մտնում օրենքի փոփոխությունները, որոնք փոխում են ընկերության և պատվիրատուի փոխհարաբերությունների կանոնները շինարարության ընդհանուր շուկայում։

Կառուցապատողներն այլևս չեն կարողանա ուղղակիորեն օգտագործել այն մարդկանց փողերը, ովքեր բնակարաններ են ձեռք բերում տուն կառուցելու փուլում։ Այս միջոցները պահվելու են պահուստային հաշիվներում: Ընկերությունը կկարողանա դրանք հեռացնել միայն օբյեկտը շահագործման հանձնելուց հետո։

Կառուցապատողները ստիպված կլինեն բանկային վարկեր վերցնել՝ իհարկե տոկոսներով: Սբերբանկը, օրինակ, խոստանում է նրանց վարկ տալ 7-8 տոկոսով, ինչը շատ է։

Իսկ ինչո՞ւ է պետք այս օրենքը։

Սա օրենսդրության կատարելագործման հաջորդ փուլն է՝ փորձելով պաշտպանել բաժնետերերի փողերը։

Մինչև 2004 թվականը ընդհանուր շինարարության համար չկար միասնական կարգավորող դաշտ, ուստի տարբեր խարդախ սխեմաներ ծաղկեցին՝ մի քանի հաճախորդներին նույն բնակարանի բազմակի վաճառքի, ամբողջ գումարով կառուցապատողի անհետացման և այլնի տեսքով:

214-FZ օրենքը զգալիորեն բարելավեց իրավիճակը ընդհանուր շինարարության շուկայում: Այն պաշտպանում է գնորդին օբյեկտների կրկնակի վաճառքից, կարգավորում հաճախորդի և մշակողի հարաբերությունները։ Բայց կանոնակարգը չի ապահովագրում ընկերության սնանկացումից, ինչը տեղի է ունենում ոչ այնքան հազվադեպ։ Շինարարության նախարարության ռեգիստրում այժմ 887 խնդրահարույց շենք կա։

Նոր օրենքը կոչված է պաշտպանելու սեփական կապիտալի սեփականատերերին հենց նման դեպքերից: Եթե ընկերությունը չի կատարում իր պարտավորությունները՝ չի ավարտում շինարարությունը, բաց է թողնում վերջնաժամկետը, ապա էսքրո հաշվից գումարը կվերադարձվի հաճախորդին:

Կարծես լավ օրենք է. Կամ կա՞ որսորդություն։

Այստեղ կան որոշ նրբերանգներ. Բաժնետոմսերի սեփականատերերի պաշտպանության նոր մեխանիզմը լավ բարելավում է: Այն բացառում է իրավիճակները, երբ մարդիկ մնում են առանց փողի, առանց բնակարանի, բայց գոյություն չունեցող բնակարանների համար երկարաժամկետ հիփոթեքով։

Սակայն, միեւնույն ժամանակ, շենքի կառուցումն ավելի թանկ կարժենա կառուցապատողի համար, ինչն անշուշտ կազդի բնակարանների արժեքի վրա։ Իսկ խոսքը անավարտ բնակարանների գնի մասին է։

Ահա, թե ինչպես է դա աշխատում նախկինում. կառուցապատողը գումար է վերցրել բաժնետիրոջից և նրան զեղչ տվել այդ միջոցներն օգտագործելու համար: Բնակարան գնելն այս դեպքում մի տեսակ բարձր ռիսկային ներդրում էր։ Կարելի էր, օրինակ, պեղումների փուլում տուն գնել 1,5 միլիոն ռուբլով և պատրաստի այն 2 միլիոն շուկայական արժեքով։ Այժմ կառուցապատողը շատ ավելի քիչ պատճառ ունի նման առատաձեռնության համար. նա դեռ պետք է տոկոսներ վճարի բանկին:

Այսպիսով, նորակառույց շենքերում բնակարանները հավանաբար կթանկանան. ընկերությունները վնասով չեն գործի: Բայց կա նաև հզոր զսպող գործոն՝ ռուսների գնողունակությունը։ Չափազանց թանկ ապրանքների համար կարող են պարզապես վաճառականներ չլինել: Ըստ հարցումների՝ այժմ գնորդները պատրաստ են վճարել բնակարանի գնի 5%-ը՝ էսքրոու հաշիվներով ավելի ապահով գործարքների համար։

Ընդհանուր շինարարական օբյեկտների թանկացումը կարող է խստացնել այլ բնակարանների արժեքը։ Բայց աճի տեմպերը կախված են շուկայից։ 2018 թվականին բնակարանների գներն առաջնային շուկայում և առանց պահուստային հաշիվների մասին օրենքների աճել են 4,35%-ով, երկրորդային շուկայում՝ 1,58%-ով։

Այսինքն՝ բնակարանները թանկանա՞ն, թե՞ ոչ։

Այս մասին ոչ ոք չի կարող վստահորեն ասել։ Նախադրյալները վկայում են այն մասին, որ բնակարանները կթանկանան։ Բայց ամենից շատ այս մասին են խոսում հենց իրենք՝ մշակողները։ Հնարավոր է, որ նրանք պարզապես դրդում են մարդկանց գնել բնակարաններ՝ մինչ էսքրոու հաշիվների մասին օրենքը ուժի մեջ մտնելը։ Ավելին, վտանգ կա, որ նման շտապող հաճախորդների գներն արդեն կբարձրանան։

Այն, ինչ այս դեպքում հաստատ չարժե անել, շտապելն է։ Դուք շտապում եք գումար տալ անբարեխիղճ ծրագրավորողին և դառնալ վերջին խաբված անշարժ գույքի ներդրողներից մեկը: Զգուշորեն ստուգեք ընկերությանը. Lifehacker-ը գրել է, թե ինչպես դա անել:

Եթե ժամանակ չունեք, մի անհանգստացեք։ Եթե նույնիսկ գները սկսեն բարձրանալ, ավելի լավ է մի քիչ գերվճարել, քան մնալ առանց բնակարանի ու առանց փողի։

Սպասեք, ի՞նչ կլինի փողի հետ, եթե բանկի լիցենզիան չեղյալ համարվի։

Նման ռիսկ նախատեսված է նաև օրենքներով։ Եթե բանկը կորցնի լիցենզիան, Ավանդների ապահովագրման գործակալությունը կվերադարձնի գումարը, սակայն ոչ ավելի, քան 10 մլն. Ապահովագրությունը ուժի մեջ է մինչև բնակարանի վարձակալությունը կամ մինչև կառուցապատողի հետ պայմանագիրը չխզելը:

Այսպիսով, պահուստային հաշիվը ավանդի տեսք ունի:

Միայն մասամբ, և բանկերն այս առումով շատ լավ են գործում։ Նոր օրենքի շնորհիվ նրանք վարկավորելու են կառուցապատողներին և նրանցից տոկոսներ են ստանալու։ Մինչ նրանք տուն են կառուցում, բանկը կկարողանա գումար «պտտել» էսքրոու հաշիվներից և եկամուտ ունենալ դրանցից։ Բնակարանները շահագործման հանձնելուց հետո կառուցապատողին նա կփոխանցի հենց այն գումարը, որը դուք դրել եք՝ առանց տոկոսների։ Կառուցապատողի սնանկության դեպքում Ձեզ նույնպես գումար կտրվի առանց տոկոսի։ Ակնհայտ է, թե ով վերջում կհաղթի այստեղ։

Այսպիսով, ինչ է ստացվում:

Ներքեւի տողը պարզ է.

1. 2019 թվականի հուլիսի 1-ից կառուցվող անշարժ գույք գնելը կդառնա ավելի անվտանգ, բայց հնարավոր է՝ թանկանա։
2. Գումարը, որը դուք վճարում եք բնակարանի համար, կմնա բանկում մինչև տունը շահագործման հանձնվի։ Եթե մշակողը խախտի պարտավորությունները, դրանք կվերադարձվեն ձեզ:
3. Բանկի հետ խնդիրների դեպքում գումարը նույնպես կվերադարձվի ձեզ, բայց ոչ ավելի, քան 10 միլիոն ռուբլի:
4. Բնակարան գնելու հարցում շտապելու կարիք չկա ամեն դեպքում՝ հաշվի առեք բոլոր նրբությունները։ Բայց եթե դուք ընտրել եք ծրագրավորող և արդեն պլանավորել եք գործարք, կարող եք որոշակի գումար խնայել: