Ինչ պետք է ստուգեք երկրորդական շուկայում բնակարան գնելուց առաջ

2024 Հեղինակ: Malcolm Clapton | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 03:59

Եթե փաստաթղթերը անլուրջ վերաբերվեք, կարող եք մնալ առանց բնակարանի և առանց փողի։

Երբ խանութից ինչ-որ բան եք գնում, բավական է, որ վաճառողը ցանկանա ձեզ տալ ապրանքը, իսկ դուք ուզում եք գնել այն։ Անշարժ գույքի դեպքում ամեն ինչ ավելի բարդ է. գործարքը կարող է վիճարկվել, եթե պարզվի, որ այն խարդախ է կամ վաճառքի ժամանակ խախտվել են ինչ-որ մեկի իրավունքները։ Ընդ որում, գնորդն ամենից շատ կտխրի. նրանց կվտարեն բնակարանից, գումարը պետք է վերադարձվի դատարանի միջոցով, երբեմն նույնիսկ հրաժեշտ կտա նրանց։

Որպեսզի դա տեղի չունենա, ստուգեք բոլոր փաստաթղթերը և համոզվեք, որ բնօրինակները կամ պատճենները վավերացված են նոտարի կողմից:

1. Քաղվածք USRN-ից օբյեկտի հիմնական բնութագրերի մասին

Սա անշարժ գույքի միասնական պետական ռեգիստրի տեղեկություններով շատ կարևոր փաստաթուղթ է, որը ձեզ շատ օգտակար տեղեկություններ կտա:

Ովքեր են սեփականատերերը

Նրանք բոլորը պետք է համաձայնեն գործարքին, հակառակ դեպքում այն կարող է վիճարկվել։

Կա՞ն որևէ ծանրաբեռնվածություն

Օբյեկտը կարող է գրավադրվել բանկում հիփոթեքի պատճառով, վարձակալված գույքի կառավարման դաշնային գործակալության հետ պայմանագրի գրանցմամբ, կալանավորվել պարտքերի համար: Եթե այո, ապա սեփականատերերը իրավունք չունեն տնօրինել այն։ Գործարքն անվավեր կլինի։

Որոնք են բնակարանի բնութագրերը

USRN-ից քաղվածքը կպարունակի ճշգրիտ հասցեն, կադաստրային համարը, տարածքը: Բնակարանի տեխնիկական հատակագիծը տպագրված է վերջին էջում։ Դուք կարող եք գնահատել սենյակների կադրերը և նկատել վերակառուցումների առկայությունը: Վերջինս հատկապես կարևոր է, եթե դուք դիմում եք հիփոթեքային վարկ ստանալու համար, այն կարող է չհաստատվել:

Ո՞ր օրվանից են սեփականատերերը բնակարան ունեն

Համեմատեք այն սեփականության վկայականների ամսաթվի հետ (դրանց մասին ստորև):

Ո՞ր փաստաթղթի հիման վրա է սեփականատիրոջը պատկանում բնակարանը

Որոշ դեպքերում ռիսկն ի սկզբանե ավելի բարձր է. դա նույնպես քննարկվում է վերնագրի փաստաթղթերի վերաբերյալ կետում:

USRN-ից քաղվածք կտրամադրվի սեփականատիրոջ կողմից: Դուք կարող եք ինքներդ ստանալ դրա քերծված տարբերակը:

Դա անելու համար դուք պետք է պատվիրեք քաղվածք Rosreestr կայքում: Էլեկտրոնային ձևով փաստաթղթի տրամադրման համար դուք պետք է վճարեք 250 USRN ռուբլով տեղեկատվություն ստանալու համար: Դուք նաև պետք է պատվիրեք քաղվածք սեփականության նկատմամբ իրավունքների փոխանցման վերաբերյալ, դա նույնն է արժե: Այս փաստաթղթում դուք կտեսնեք, թե որքան հաճախ և ինչ հիմքով են փոխվել բնակարանի սեփականատերերը:

Եթե վերջին մեկ-երկու տարվա ընթացքում անշարժ գույքը մի քանի անգամ փոխվել է, դա զգուշանալու առիթ է: Սովորաբար այսպես են քողարկվում կեղծ գործարքները: Եթե խաբված սեփականատերը կարողանա դատարանի միջոցով վիճարկել գործարքների շղթան, ապա բնակարանը կվերադարձվի նրան։

2. Փաստաթղթեր սեփականատիրոջ / ս

Եթե սեփականատերը չափահաս է

Անձնագրի վավերականությունը

Ասենք, սեփականատերը վեց ամիս առաջ փոխել է անձնագիրը՝ ոստիկաններին ասելով, որ կորցրել է հինը։ Իսկ հիմա փորձում է անվավեր փաստաթղթի գործարք կնքել, որպեսզի հետո վիճարկի։ Սա հղի է խնդիրներով։

Այսպիսով, Ներքին գործերի նախարարության հատուկ ծառայության օգնությամբ պարզեք, թե արդյոք փաստաթղթերը վավեր են:

Անձնագրային տվյալներ

Սերիան, համարը, ծննդյան վայրը և գրանցման հասցեն կպահանջվեն այլ փաստաթղթերում նշված տվյալների հետ համեմատելու համար (կարևոր է, որ ամեն ինչ համընկնի): Եթե այս ընթացքում սեփականատիրոջը հաջողվել է փոխել անձնագիրը, ապա նախորդ օրինակի տվյալները նշված են ընթացիկի նախավերջին էջում։

Ուշադրություն դարձրեք անվանը, ազգանունը և հայրանունը. տարբեր փաստաթղթերում առնվազն մեկ տառի անհամապատասխանությունը պատճառ է հանդիսանում սեփականատիրոջը խնդրելու փաստաթղթերը միատեսակ դարձնել: Հակառակ դեպքում դա կարող է դառնալ գործարքի վավերականության վերաբերյալ դատավարության պատճառ։

Ընտանեկան կարգավիճակը

Ամուսիններից մեկը չի կարող կամայականորեն տնօրինել համատեղ ձեռք բերված գույքը առանց մյուսի համաձայնության: Նման գործարքը հեշտ է վիճարկել: Ուստի կարևոր է պարզել, թե արդյոք սեփականատերն ամուսնացած է և որ օրվանից:Այս տեղեկատվությունը ձեզ օգտակար կլինի, երբ անցնեք վերնագրի փաստաթղթերին:

Եթե անձը ժառանգությամբ կամ նվեր է ստացել բնակարան, ապա ամուսնու ներկայությունը նշանակություն չունի։ Նման գույքը համատեղ ձեռք բերված չի համարվում:

Բայց եթե առուվաճառքի պայմանագրի հետ գործ ունեք, ուշադրություն դարձրեք դրա կնքման ամսաթվին։ Սեփականատերը կարող է ազատորեն տնօրինել մինչև ամուսնությունը ձեռք բերված բնակարանը։ Եթե նա այն գնել է հարսանիքից հետո, ապա փաստաթղթերի փաթեթը պետք է պարունակի վաճառքի համար ամուսնու նոտարական համաձայնությունը։ Տեսականորեն այն կարող է փոխարինվել ամուսնական պայմանագրով, որը սեփականատիրոջ համար միայնակ ապահովում է առարկան տնօրինելու իրավունքը։ Բայց համաձայնության դեպքում ավելի հանգիստ է. նախամուսնական պայմանագիրը երբեմն վիճարկում է:

Եթե բնակարանի սեփականատերը ամուսնալուծված է, և բնակարանը ձեռք է բերվել ամուսնության ընթացքում, այն դեռ կարող է համարվել համատեղ սեփականություն: Այստեղ անհրաժեշտ է կամ համաձայնություն, կամ դատարանի որոշում այն հատվածի վերաբերյալ, ըստ որի գույքը փոխանցվել է այն անձին, ում հետ նախատեսում եք գործարք կնքել։

Տեղեկատվություն երեխաների մասին

Դա ինքնին ձեզ ոչինչ չի ասի: Բայց, եթե սեփականատերը երեխաներ ունի, դա լրացուցիչ ստուգումների և նոր փաստաթղթերի պահանջների պատճառ է:

Եթե բնակարանը գնվել է հիփոթեքով, ապա մայրական կապիտալը կարող է օգտագործվել այն մարելու համար։ Սա պարտադրում է երեխաներին բաժնետոմսեր տրամադրել բնակարանում։ Հետեւաբար, եթե սեփականատերերի թվում միայն ծնողներն են, դա չի արվել։ Հետագայում գործարքը կարող է վիճարկվել:

Որպեսզի դա տեղի չունենա, սեփականատիրոջից խնդրեք վկայագիր կենսաթոշակային հիմնադրամից, որ մայրության կապիտալը չի օգտագործվել հիփոթեքը մարելու համար:

Եթե սեփականատերը անչափահաս է

Մինչև 14 տարեկան երեխաների համար նայեք ծննդյան վկայականը, 14 տարեկանից բարձր՝ անձնագրերը։ Համեմատեք տվյալները այլ փաստաթղթերում նշվածի հետ:

Եթե սեփականատերը երեխա է, նրա օրինական ներկայացուցիչները չեն կարող հենց այնպես վաճառել բնակարանը։ Գործարքի համար պահանջվում է խնամակալության մարմինների համաձայնությունը: Իսկ եթե բնակարանի սեփականատերը ավելի քան 14 տարեկան է, ապա նրա թույլտվությունը։

3. Վերնագրի փաստաթղթեր

Փաստաթղթի անվանումը, որի հիման վրա սեփականատերը ստացել է սեփականությունը, գտնվում է USRN-ից քաղվածքում: Արժե դրան ավելի մոտիկից նայել։

Վաճառքի պայմանագիր

Այստեղ ամեն ինչ պարզ է՝ եթե ներկայիս սեփականատերը բնակարան է գնել նախորդից, ապա դա հաստատվում է համապատասխան պայմանագրով։ Եթե դուք ունեք քաղվածք USRN-ից անշարժ գույքի օբյեկտի նկատմամբ իրավունքների փոխանցման վերաբերյալ, համեմատեք վաճառողի տվյալները փաստաթղթում նշվածների հետ: Խնդրեք ցույց տալ նաև բնակարանի ընդունման վկայականը և գումարի դիմաց վաճառողի անդորրագիրը։ Սա թույլ կտա համոզվել, որ նախկին սեփականատերը բողոքներ չունի ներկայիսից:

Եթե տունը գնվել է հիփոթեքով, կարող եք պահանջել մարման վկայական:

Ընդհանուր առմամբ, USRN-ի քաղվածքում ծանրաբեռնվածության բացակայությունը պերճախոսորեն ցույց է տալիս, որ վարկը մարվել է: Բայց քանի որ ինչ-որ փաստաթուղթ կարելի է ստուգել, տարօրինակ կլինի չնշել։

Շինարարության մեջ սեփական կապիտալի մասնակցության պայմանագիր

Եթե սեփականատերը շինարարության փուլում ձեռք է բերել անշարժ գույք, ապա իր ձեռքում կլինի հենց այս փաստաթուղթը, իսկ տունը հանձնելուց հետո կունենա նաև բնակարանի ընդունման և փոխանցման ակտ։

Ժառանգության վկայագիր

Նման գույքի հետ գործ ունենալիս վտանգ կա, որ հանկարծակի կհայտնվի զրկված ժառանգը և կփորձի վիճարկել գործարքը: Ընդ որում, որքան ժամանակ է անցել ժառանգության պահից, այնքան ավելի քիչ են դժվարությունների մեջ ընկնելու ռիսկերը։ Գնելուց առաջ ավելի լավ է խորհրդակցել իրավաբանի հետ:

Նվիրատվության պայմանագիր

Ավելի լավ է նաև մասնագետի հետ միասին գնահատել նվիրաբերված տուն ձեռք բերելու ռիսկերը։ Փաստաբանը կպարզի՝ պահպանվե՞լ է գործարքի կնքման ձևն ու կարգը, արդյոք սեփականատերը օրինական սեփականություն ունի գույքի վրա։

Բնակարանի փոխանցման պայմանագիր

Տրվում է, եթե սեփականատերը սեփականաշնորհել է այս բնակարանը։ Նման անշարժ գույքի հետ գործ ունենալիս կա մեկ նախազգուշացում. Եթե բնակարանում գրանցված անձը հրաժարվել է մասնակցել սեփականաշնորհմանը, ապա նա ստանում է ցմահ իրավունք՝ ապրելու այնտեղ՝ մինչև գրանցումից կամավոր դուրս գալը։ Հակառակ դեպքում նրան նույնիսկ դատարանի միջոցով հնարավոր չէ վտարել։ Այսպիսով, կարևոր է համոզվել, որ նա ստուգում է նախքան վաճառողը գումարը ստանում: Կամ դուք ռիսկի եք դիմում վարձակալի հետ բնակարան գնել:

Գոյություն ունեն սեփականության իրավունքի փաստաթղթերի այլ տեսակներ, օրինակ՝ դատարանի որոշումը, որով սեփականատիրոջը պատկանում է օբյեկտը: Բայց նրանց հետ ավելի լավ է անհապաղ դիմել փաստաբանի, եթե խնդիրներ չես ուզում:

4. Տեղեկություններ բնակարանում հաշվառվածների մասին

Բնակարանը սեփականության իրավունքի հանձնելու մասին պայմանագրի կետում արդեն մասամբ անդրադարձել ենք թեմային, թե որքանով է կարևոր իմանալ, թե ով է գրանցված բնակարանում։ Հիմա եկեք ավելի մանրամասն քննարկենք հարցը.

Բացի նրանցից, ովքեր հրաժարվել են սեփականաշնորհել, ձեր գործարքի և գնված բնակարանում հարմարավետ ապրելու համար վտանգ են ներկայացնում հետևյալ վարձակալները.

• բնակարանից դուրս գրվել զինվորական ծառայության կամ առողջարանում բուժվելու համար.
• հաշվառումից հանվել է ազատությունից զրկելու վայրերում պատիժը կրելու պատճառով.
• ճանաչվել է որպես անհայտ կորած;
• անչափահասներին ուղարկել են գիշերօթիկ դպրոց.

Վերադառնալուց հետո նրանք կգրանցվեն իրենց նախկին բնակության վայրում՝ այսինքն՝ ձեզ մոտ։ Հնարավոր է նրանց վտարել դատարանի միջոցով, բայց դա շատ ժամանակ և ջանք կպահանջի:

Հատուկ ուշադրություն դարձրեք դուրս գրված անչափահասներին՝ հետաքրքրվելու համար, թե արդյոք խնամակալության ծառայությունը դա թույլտվություն է տվել։

Նրբությունները հասկանալու համար հարկավոր է մի քանի հղումներ նայել: Փաստաթղթերի իսկությունն ապահովելու համար ավելի լավ է ներկա գտնվել սեփականատերը դրանք ստանալու պահերին։

Ձև 9 գրանցման վկայական

Այն պարունակում է տեղեկատվություն բոլորի մասին, ովքեր այժմ գրանցված են բնակարանում։

Գրանցման արխիվային վկայական՝ համաձայն Ձև 9-ի

Փաստաթղթի այս տարբերակը ցույց է տալիս բնակիչների գրանցման դինամիկան՝ ովքեր են ավելի վաղ հաշվառված, ովքեր են դուրս գրվել և երբ։ Շատ օգտակար փաստաթուղթ, բայց մի նրբերանգ կա. Նրանք հաճախ հրաժարվում են այն տալ երրորդ անձանց, այդ թվում՝ բնակարանի ներկայիս սեփականատերերին, քանի որ այն պարունակում է նախկին բնակիչների անձնական տվյալները։ Եթե հնարավոր չեղավ ստանալ արխիվային «ինը», դուք ստիպված կլինեք աշխատել ձեր ունեցածի հետ և ուղղակիորեն գնալ 12 օգնության ձևաթուղթ:

որոշակի կատեգորիայի քաղաքացիների հաշվառումից հանելու վկայական

Ձև 12 փաստաթուղթը պարունակում է տվյալներ այն մասին, թե արդյոք վարձակալներից որևէ մեկը դուրս է գրվել բնակարանից, ինչը, տեսականորեն, կարող է խնդիրների աղբյուր դառնալ։ Իդեալում, յուրաքանչյուր սյունակ չունի: Հակառակ դեպքում, դուք ստիպված կլինեք լրացուցիչ տեղեկություններ իմանալ յուրաքանչյուր անձի մասին առանձին կամ նույնիսկ հրաժարվել գործարքից:

5. Գործունակության վկայականներ

Եթե հետագայում պարզվի, որ վաճառողը եղել է ոչ սթափ մտքի և ծանր հիշողության մեջ, ապա գործարքը կճանաչվի անվավեր։ Դուք հատկապես վտանգի տակ եք, եթե վաճառողը տարեց է, բայց ընդհանուր առմամբ դուք չեք կարող ապահովագրվել դրանից: Օրինակ, խորամանկ իրավաբանը կարող է ապացուցել, որ սեփականատերը ժամանակավորապես հուզվել է մրսածության դեմ դեղամիջոցի պատճառով, քանի որ այդ կողմնակի ազդեցությունը նշված է անոտացիայի մեջ։

Որպեսզի դա տեղի չունենա, վաճառողից խնդրեք գործարքին բերել հոգեբույժի և նարկոլոգի տեղեկանք, որ նա մեղսունակ է և գրանցված չէ որպես թմրամոլ:

Եթե կասկածի համոզիչ պատճառներ կան, հրավիրեք լիցենզավորված փորձագետի` անմիջապես գործարքի համար փորձաքննություն անցկացնելու համար:

6. Տեղեկություններ կապիտալ վերանորոգման պարտքերի մասին

Բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների բոլոր պարտքերը մնում են բնակարանի նախկին սեփականատիրոջը։ Բացառություն է կապիտալ վերանորոգումը։ Եթե վաճառողը չի վճարել դրա համար, ապա պարտքը կգնա ձեզ: Բացակայությունը կարող եք ստուգել վերջին վճարմամբ։ Եթե դուք չեք վստահում, խնդրեք վկայագիր կառավարող ընկերությունից:

7. Լիազորագիր

Ավելի լավ է վաճառքի պայմանագիր կնքել անմիջապես սեփականատիրոջ հետ: Բայց տերը միշտ չէ, որ ներկա է գործարքին։ Այս դեպքում նա կարող է նոտարական կարգով վավերացված լիազորագիր տալ այն անձին, ով կներկայացնի իր շահերը։

Այս փաստաթղթով գործարքներն անվտանգ չեն, ռիսկի գործոնները չափազանց շատ են: Եթե դուք որոշել եք նման քայլ կատարել, ստուգեք հետևյալը.

• Լիազորագիրը իրավունք է տալիս սեփականատիրոջ անունից վաճառել բնակարանը։
• Փաստաթուղթը իսկական է. կարող եք իմանալ Դաշնային նոտարական պալատի կայքում:
• Լիազորագրի ժամկետը չի լրացել.
• Այն պարունակում է ճիշտ անձնագիր և այլ տվյալներ։
• Սեփականատերը ողջ է և խելամիտ. այստեղ կօգնի տեսահաղորդակցությունը և նյարդահոգեբուժական դիսպանսերի վկայականները։

Բայց նույնիսկ եթե ամեն ինչ կարգին է, երեք անգամ մտածեք նման գործարքի մասին որոշում կայացնելուց առաջ։

Ինչ հիշել

• Ստուգեք բոլոր փաստաթղթերը: Մի վախեցեք լինել աներես կամ ձանձրալի. դուք վտանգում եք միլիոնավոր մարդիկ:
• Եթե կասկածներ ունեք, դիմեք մասնագետին: Ավելի լավ է լինել ահազանգող, քան մնալ առանց բնակարանի ու փողի։
• Եթե ամեն քայլափոխի կասկածները չեն անհետանում, այլ ուժեղանում են, հրաժարվեք գործարքից։

UPD. Տեքստը թարմացվել է 2019 թվականի նոյեմբերի 17-ին՝ ստուգված աղբյուրներից ավելի համապատասխան տվյալներով։