Ո՞րն էր հիփոթեքը պատմական տարբեր դարաշրջաններում

2024 Հեղինակ: Malcolm Clapton | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 03:59

Ինչպես մարդիկ լուծեցին վարկով բնակարան ձեռք բերելու հարցը նախապատմական ժամանակներից մինչև 21-րդ դար.

Ժամանակակից ֆինանսական գործիքներն արմատապես փոխել են մարդու վերաբերմունքը սեփական տնտեսության նկատմամբ։ Վերցրեք նույն հիփոթեքը. այն թույլ տվեց մարդկանց գնել բնակարաններ և այլ անշարժ գույք այնպիսի պայմաններով, որոնք նախկինում պարզապես անհնարին էին: Եկեք պարզենք, թե ինչպես է դասավորվել հիփոթեքի հարցը տարբեր դարաշրջաններում, որպեսզի հասկանանք, թե որքանով է դա օգնել մարդկանց բարելավել իրենց կյանքը:

1. Պալեոլիթ և ավելի վաղ

Գիտնականները բավականին քիչ բան գիտեն այն մասին, թե ինչպես է դասավորվել ընտանեկան և տնտեսական կյանքը նախապատմական ժամանակներում: Հնագետները և պալեոգենետիկները լավագույն դեպքում կարող են վերականգնել մարդկային խմբերի չափերը, նրանց գենետիկական նմանությունը և զբաղմունքը:

Պալեոլիթի ժողովրդի սովորույթները վերակառուցելու համար նրանք սովորաբար նայում են որսորդ-հավաքողների քիչ թե շատ ժամանակակից ցեղերին (օրինակ՝ ժամանակակից Պարագվայի տարածքում ապրող գուայակ ժողովուրդը)։ Բայց թվում է, որ հնագույն մարդիկ հակված են եղել պատրիլոկալության՝ ընտանեկան հարաբերությունների մի տեսակ, երբ կինը գնում է իր ամուսնու հոր ցեղը (եթե մեր իմաստով «ամուսին» հասկացությունը ընդհանուր առմամբ կիրառելի է նման հնության համար): Դե, նրանք հաստատ ունեին էկզամուսան՝ սերտ առնչվող ամուսնությունների արգելք։ Ընդհանրապես, ես ստիպված էի ապրել ծնողներիս հետ։

Եթե լիներ ժամանակակից հիփոթեք. գուցե մի քանի ընտանիք կարող էին հիփոթեք վերցնել սննդի, հագուստի և զենքի համար և ստեղծել նոր ցեղ: Մոտավորապես ճիշտ այնպես, ինչպես այժմ երիտասարդ ընտանիքները բարեկամաբար տեղավորվում են նոր շենքերում: Արդյունքում նոր ցեղի անդամները կունենային նույն տարիքի շրջապատ։

2. Հին Հունաստանում

Փաստորեն, «հիփոթեք» բառը հունական ծագում ունի և թարգմանվում է որպես «հիմք», «գրավ» կամ նույնիսկ «նախազգուշացում»: Այդպես էր կոչվում այն հենասյունը, որը տեղադրվել էր հողամասի եզրագծին, որպեսզի «զգուշացներ», որ այս կայքը պարտքի երաշխիք է ծառայում։

Այսպիսով, հույների մոտ հիփոթեքը պարտապանի գույքային պատասխանատվության ձև էր իր պարտատիրոջ նկատմամբ. չվճարելու դեպքում պարտատերն իրավունք ուներ հետ վերցնել գրավ դրված հողը։ Մինչև հիփոթեքի զարգացումը, անվճարունակ պարտապանը պարտատիրոջ առջև պատասխանատվություն էր կրում անձնական ազատությամբ, հետևաբար հիփոթեքը տնտեսական հարաբերությունների ավելի առաջադեմ միջոց էր։

Բնականաբար, դրա համար հունական հասարակության մեջ պետք է գոյություն ունենար մասնավոր հողի սեփականության զարգացած ինստիտուտ։ Ք.ա. 621 թվականին Աթենքի տիրակալ Դրակոնտը կազմեց գրավոր օրենքների առաջին փաթեթը (այո, շատ դրակոնյան միջոցները), որոնք խստորեն պատժում էին ցանկացած ոտնձգություն ուրիշի ունեցվածքի նկատմամբ։ Սա խթան հաղորդեց վարկային և պարտքային հարաբերությունների զարգացմանը, որտեղ հողը հանդես էր գալիս որպես գրավ։ Հունական հիփոթեքը լիովին գործում էր մ.թ.ա 6-րդ դարի սկզբին։

Բայց նման հիփոթեքը հասանելի չէր բոլորին. այն օգտագործելու համար անհրաժեշտ էր ունենալ սեփական հատկացում:

Ընտանիքի ավագ որդին հայրական կալվածքի ժառանգն էր, ուստի կարող էր կնոջը բերել ծնողների տուն, որը հետագայում հողի հետ միասին անցավ նրա սեփականությանը։ Հենց նա կարող էր ապագայում հույս դնել հիփոթեքի վրա, որի կարիքն, ըստ էության, այլեւս իրականում չէր:

Բայց կրտսեր որդիներն այս առումով անապահով էին և կարող էին կամ բավարարվել հողակտորներով, կամ մտնել հարուստների ծառայության մեջ, կամ իրենց բախտը փնտրել գաղութներում։ Այս ամենն այնքան էլ նպաստավոր չէր համեմատաբար երիտասարդ տարիքում ընտանիք ստեղծելու համար։

Եթե լիներ ժամանակակից հիփոթեք.իր հայրենի քաղաքում նախ հող ձեռք բերելու, այնուհետև դրա դիմաց պարտքը փողով կամ ծառայությամբ մարելու ունակությունը կփոխեր հին հույների կյանքը: Կրտսեր որդիները, անշուշտ, ուրախ կլինեն: Ճիշտ է, այդ դեպքում նրանք կապրեին Աթենքի, Սպարտայի կամ Կորնթոսի շրջակայքում, այլ ոչ թե իրենց գաղութներով ծածկեին ողջ Միջերկրական ծովը։ Կամ, ընդհակառակը, կծածկեին ողջ էկումենը։

3. Հին Հռոմում

Հին աշխարհում հիփոթեքային վարկերը հայտնի էին Բաբելոնում (Համուրաբիի օրենքները մ.թ.ա. 6-րդ դարում), Միջագետքում, նույնիսկ Հնդկաստանում (մ.թ.ա. 2-րդ դարում)։ Սակայն հիփոթեքային վարկը ամենից մոտ է եղել Հին Հռոմի ժամանակակից պայմաններին:

Սկզբում հռոմեացիների միջև պարտքային հարաբերությունները կառուցվել են, այսպես ասած, պայմանական վաղաժամկետ ազատման իրավունքով, «տրաստային գործարքի» տեսքով (լատ. Fiducia), և ռիսկերը ստանձնել է ոչ թե պարտատերը, այլ պարտապանը. նա պարտատիրոջը գումարի դիմաց փոխանցել է հատուկ օրինական ընթացակարգի գրավով, այն է՝ շարժական կամ անշարժ գույք։ Պարտքը մարելուց հետո նրան մնում էր հուսալ, որ պարտատերը կկատարի իր խոստումը և հայելային օրինական ընթացակարգի օգնությամբ կվերադարձնի գրավը։ Եթե պարտատերը ինչ-ինչ պատճառներով հրաժարվում էր դա անել, պարտապանը կարող էր միայն վարկաբեկել իր անունը համաքաղաքացիների շրջանում. օրենքը նրան ոչ մի կերպ չէր կարող օգնել, գործարքը գործարք է:

Արդեն մ.թ.ա II դարում հիփոթեքային հարաբերությունները զգալիորեն զարգացել էին։ Գրավային գործարքի նոր ձևով (լատ. Pignus) պարտատերը, իր փողի դիմաց, այլևս ստանում էր ոչ թե պարտապանի գույքի իրավունքը, այլ միայն այս գույքի սեփականության իրավունքը։ Պարտատերը նույնիսկ իրավունք չուներ օգտագործելու այս գույքը, բայց այս գույքից ձեռք բերված պտուղները կարող էին գնալ պարտքը կամ դրա դիմաց տոկոսները վճարելուն։ Միայն այն դեպքում, երբ պարտապանը չի կարողացել վճարել ստանձնած պարտավորություններին համապատասխան, պարտատերը դառնում է իր գույքի սեփականատերը։

Ի վերջո, մ.թ.ա II դարի առաջին տասնամյակներում ի հայտ է գալիս գրավի երրորդ տեսակը, որն իսկապես մոտ է ժամանակակից հիփոթեքին (լատ. Hypotheca legalis)՝ սեփականության գրավը՝ առանց այն պարտատիրոջը փոխանցելու։

Դրան նպաստեց այն ժամանակվա քաղաքական և տնտեսական պայմանների փոփոխությունը՝ ստրկատիրական համակարգի թուլացումը և հողատարածքների զանգվածային փոխանցումը վարձակալներին։ Սկզբում վարձակալները՝ բնակարաններ կամ փոքր հողատարածքներ, գրավադրում էին իրենց շարժական գույքը (օրինակ՝ կահույք կամ գյուղատնտեսական գործիքներ) որպես վարձակալության երաշխիք, սակայն շարունակում էին տիրապետել դրան։ Հետագայում անշարժ գույքը նույնպես կարող է դառնալ հիփոթեքի օբյեկտ։

Եթե վարկառուն չի կարողացել վճարել պայմանագրով, ապա փոխատուն իրավունք է ստանում պահանջել գրավ դրված իրը` աճուրդով դրա հետագա վաճառքով և փոխառուի պարտքի մնացորդի միջոցներից փոխհատուցում:

Եթե լիներ ժամանակակից հիփոթեք. Հռոմեական հիփոթեքն արդեն բավականին զարգացած էր, բայց ուներ մի շարք թերություններ. Օրինակ՝ Հին Հռոմում գույքի միասնական գրանցամատյան չէր վարվում, և վարկատուն, ընդունելով գրավը, չէր կարող վստահ լինել, որ նույն գույքն այլևս գրավադրված չէ մեկ այլ փոխատուի մոտ, և որ վարկառուի սնանկության դեպքում իր. հիփոթեքային իրավունքը չէր բախվի ուրիշի հիփոթեքային իրավունքի հետ:

Բացի այդ, հիփոթեքը սովորաբար տարածվում էր վարկառուի ողջ գույքի վրա, ինչը անորոշ էր դարձնում դրա ծավալն ու արժեքը, ինչը կարող էր ժամանակի ընթացքում փոխվել: Այս չկարգավորված գույքային հարաբերությունները խոչընդոտում էին հիփոթեքային վարկերի զարգացմանը, ինչը նշանակում էր, որ տուժում էին հռոմեական քաղաքացիները, ովքեր դրա կարիքն ունեին։

4. Միջնադարյան Եվրոպայում

Ինչպես երևում է վերը նշվածից, հիփոթեքը կարող է նորմալ գոյություն ունենալ միայն գործարքների մասնակիցների իրավունքների խստիվ պահպանմամբ: Կառուցվածքային բարդ գործարքները պահանջում էին վերահսկողություն և կարգավորում, իսկ երկարաժամկետ հեռանկարում` լավ գործող գրանցման համակարգ: Այս ամենը կարող էր ապահովել միայն պետությունը։ Ուստի 5-6-րդ դարերում Հռոմեական կայսրության՝ որպես միասնական կենտրոնացված պետական կազմավորման անկմանը զուգընթաց, հիփոթեքի ինստիտուտը գործնականում դադարեց գոյություն ունենալ։

Այն վերածնվեց միայն բարձր միջնադարի (XII–XIII դդ.) դարաշրջանում, դրամավարկային և իրավահարաբերությունների զարգացման նոր ալիքի վրա։ Ֆեոդալները հաճախ փողի կարիք ունեին ներքին պատերազմներ կամ խաչակրաց արշավանքներ մղելու համար, և այդ պատճառով նրանք ստիպված էին իրենց ամրոցներն ու պապենական հողերը գրավ տալ վաշխառուներին կամ ավելի հարուստ հարևաններին:

Արդյունքում, Արևմտյան Եվրոպան, որպես Հռոմեական կայսրության իրավահաջորդ, ընդունեց և զարգացրեց հիփոթեքային վարկի ինստիտուտը՝ դարձնելով այն էլ ավելի ֆորմալացված՝ պաշտպանված մշակված օրենսդրությամբ։Բացի այդ, կային հատուկ հիփոթեքային գրքեր, որտեղ մուտքագրվում էին գրավ դրված անշարժ գույքի մասին տեղեկություններ։

Ուշ միջնադարում (XIV-XVI դդ.) հիփոթեքը վերջնականապես հաստատվել է այն ձևով, որով այն գոյություն ունի մինչ օրս. գրավադրված գույքը մնում է պարտապանի մոտ, և պարտատերը ստանում է իրավունք, պարտքը չմարելու դեպքում գրավադրված գույքը հետ պահանջել աճուրդով դրա հետագա վաճառքով …

Եթե լիներ ժամանակակից հիփոթեք.լավ է, եթե դու խոշոր ֆեոդալ ես և ինչ-որ բան ունես գրավ դնելու, և հույս ունես պատերազմի ավարի, որը կփոխհատուցի և՛ պարտքը, և՛ տոկոսը: Սակայն միջնադարում արևմտյան եվրոպացիների ճնշող մեծամասնությունը աղքատ գյուղացիներ էին, ովքեր ունեին շատ փոքր հողատարածքներ՝ մեծ վարկերի վրա հույս դնելու համար: Իսկ ընդհանրապես, դատարանները, հայցերը, նոտարներն ու փաստաբանները հարուստների ու ազնվականների համար են, լավագույն դեպքում՝ խոշոր քաղաքների բուրգերների համար։ Ոչ, միջնադարում հիփոթեքային վարկերը դեռ հեռու էին ընդհանուր հասանելիությունից:

5. Արդիականություն

19-րդ դարում արդյունաբերական աճը, ուրբանիզացումը և քաղաքային ենթակառուցվածքների զարգացումը նպաստեցին հիփոթեքային շուկայի պայթյունավտանգ աճին։ Եվրոպական ամենազարգացած երկրներում՝ Անգլիայում, Ֆրանսիայում կամ Նիդեռլանդներում, ակտիվորեն և ամենուր կիրառվում էին շինարարության ֆինանսավորման վարկավորման սկզբունքները։ Շինարարության և արդյունաբերության ոլորտում փողի զանգվածը ներդրվել է նաև եվրոպական այլ երկրներում, այդ թվում՝ Ռուսական կայսրությունում։

Քսաներորդ դարում հիփոթեքը հատուկ դեր է ձեռք բերել Միացյալ Նահանգներում Մեծ դեպրեսիայի ժամանակ: Հենց նա էլ դրեց Ֆրանկլին Ռուզվելտի «Նոր գործարքի» հիմքը։

Ամերիկյան բնակարանային շուկայում կան երկու տեսակի վարկեր՝ շինարարական և հիփոթեքային վարկեր։ Վարկի գումարը չի գերազանցում գրավադրված անշարժ գույքի արժեքի 80-90 տոկոսը: Վարկառուի կողմից սեփական միջոցներից կատարած առաջին ապառիկի չափը, համապատասխանաբար, կազմում է 10-20 տոկոս։ Պետությունն աղքատներին արտոնյալ վարկեր է տրամադրում տան ողջ արժեքի դիմաց։

Այսօր ԱՄՆ-ում հիփոթեքային վարկերը տրվում են 15-20 տարի ժամկետով: Ամերիկյան հիփոթեքի տարբերակիչ առանձնահատկությունն այն է, որ պետական նպատակային և համակարգված աջակցությունն է հիփոթեքային վարկավորմանը այնպիսի գործիքների միջոցով, ինչպիսիք են երկրորդային հիփոթեքային շուկան, պետական վարկերի ապահովագրությունը և ցածր եկամուտ ունեցող քաղաքացիների համար վարկեր ստանալու առավելությունները: Այս միջոցների և վարկերի առկայության շնորհիվ ամերիկացիների 75 տոկոսն ունի սեփական տուն:

Ռուսաստանում հիփոթեքային շուկան սկսեց զարգանալ միայն ԽՍՀՄ փլուզումից հետո։ 1997 թվականին կառավարությունը ստեղծեց Բնակելի տարածքների հիփոթեքային վարկավորման գործակալություն՝ հիփոթեքային ոլորտում ներդրումներ ներգրավելու նպատակով: 1998 թվականին ընդունվել է «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» օրենքը։ Ըստ ռեզիդենտ ֆիզիկական անձանց տրված հիփոթեքային վարկերի և ԿԲ ռուբլով հիփոթեքային վարկերի գծով ձեռք բերված իրավունքների տվյալների՝ 2017 թվականին նախորդ տարվա համեմատությամբ հիփոթեքային վարկավորման աճը կազմել է 37 տոկոս։ Ընդհանուր առմամբ, 2017 թվականին ավելի քան երկու տրիլիոն ռուբլի է տրվել վարկերի տեսքով։ Դա հնարավոր է դարձել հիմնական տոկոսադրույքի հետեւողական նվազման շնորհիվ։ 2017 թվականի դեկտեմբերին այն ամրագրվեց, Ռուսաստանի բանկը որոշեց հիմնական տոկոսադրույքը պահել տարեկան 7,25%՝ տարեկան 7,25% մակարդակում։

Ժամանակակից հիփոթեքային վարկավորման ընդհանուր միտումն ակնհայտ է. այն գնալով ավելի մատչելի կլինի քաղաքացիների աճող թվի համար։ Վարկավորման այս տեսակին աջակցող պետությունների նպատակն է սեփական բնակարանով ապահովել առավելագույն թվով իրենց քաղաքացիների և երիտասարդ ընտանիքների համար: