Բնակարան վարձել կամ հիփոթեք վերցնել. որն է ավելի շահավետ

2024 Հեղինակ: Malcolm Clapton | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 03:59

Մանրամասն վերլուծություն օրինակներով և հաշվարկներով:

Հիփոթեքային վարկերը և անշարժ գույք վարձակալելը համեմատելիս նյութական կողմը սովորաբար հետին պլան է մղվում: Քննարկման մասնակիցները պարզում են, թե որն է ավելի լավ՝ վճարել ուրիշի հորեղբորը, թե՞ ստրկության մեջ մտնել բանկին, գերավճարել, բայց իրենց համար, թե՞ անընդհատ շարժվել ավելի շահավետ տարբերակներ փնտրելու համար: Բայց եթե դուք թողնեք տրամադրությունը և դիմեք թվերին, ապա իրավիճակն ավելի պարզ է դառնում։

Վարձակալություն և հիփոթեք՝ թվերով

Անշարժ գույքի և վարձակալության բնակարանների գների փոփոխությունները, ինչպես նաև երկարաժամկետ գնաճի չափը կարելի է կանխատեսել միայն մոտավորապես, որպեսզի հաշվարկները լինեն ոչ ճշգրիտ։ Եվ այնուամենայնիվ, թվերն ավելի խոսուն են, քան բառերը։

Հիփոթեքային վարկերի միջին կշռված տոկոսադրույքն այս տարվա ապրիլին, ըստ ԿԲ տվյալների, կազմել է 9,64%: Ըստ Domofond.ru-ի վերլուծաբանների՝ 2018 թվականի մարտին բնակարան վարձելը միջինը 0,7%-ով ավելի էժան է եղել, քան 2017 թվականի դեկտեմբերին։ Այնուամենայնիվ, ճշգրտության համար մենք կենթադրենք, որ տանտերը տարեկան 5 տոկոսով կավելացնի վճարումները։

Հաշվարկների համար վերցնենք մարզկենտրոնը, մեկ միլիոն բնակչություն ունեցող Վոլգոգրադը և դաշնային Սանկտ Պետերբուրգ քաղաքը։

Վոլգոգրադ

Հիփոթեք

Վոլգոգրադում երկու սենյականոց բնակարանի միջին գինը, ըստ Domofond.ru-ի, կազմում է 2 365 695 ռուբլի։ Հաշվի առեք իրավիճակը, եթե դուք կուտակել եք բնակարանի արժեքի 15%, 25% և 50% նախնական վճար և վերցրել եք հիփոթեք տարեկան 9,64% 10 տարի ժամկետով:

Կանխավճար, ռուբլի	Ամսական վճարում, ռուբլի	Գերավճար, ռուբլի	Բնակարանի ընդհանուր արժեքը՝ ռուբլի
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Հաշվարկներում հաշվի չեն առնվում հարակից ծառայությունների լրացուցիչ ծախսերը՝ տան ապահովագրության և հիփոթեքը վերցրած անձի, ինչպես նաև փոխհատուցման, օրինակ՝ հարկային նվազեցման տեսքով:

Ենթադրենք, անշարժ գույքի գները տարեկան կաճի 5%-ով, ապա 10 տարի հետո բնակարանը կարժենա 3,67 մլն ռուբլի։

Վարձակալություն

Վոլգոգրադում երկու սենյականոց բնակարան վարձելու միջին արժեքը ամսական 15845 ռուբլի է։ Եթե տանտերը բարձրացնում է վարձավճարը տարեկան մոտ 5%-ով, ապա 10 տարի հետո վարձակալը պետք է ամսական վճարի 24556 ռուբլի։ Ընդհանուր առմամբ, տարիների ընթացքում ապրելու համար նա կվճարի 2 389 344 ռուբլի։ 15% կանխավճարով և վարձավճարով հիփոթեքի արժեքի տարբերության դիմաց վարձակալը կարող է բնակարան վարձել 2028 թվականի կանխատեսվող գնով ևս երեք տարի ինը ամսով։

Վոլգոգրադում միջին աշխատավարձը կազմում է 28,483 ռուբլի, և՛ վարձակալության, և՛ հիփոթեքի վճարումները հնարավոր են թվում երկու աշխատող մեծահասակ ունեցող ընտանիքի համար:

Հարկ է նաև հաշվի առնել, որ վարձակալն ունի չծախսված խնայողություններ կանխավճարի համար (եթե այդպիսիք կան), որոնք նա կարող է տոկոսներով բանկում դնել: Կենտրոնական բանկի տվյալներով՝ 2018 թվականին մեկից երեք տարի մարման ժամկետով ավանդների միջին կշռված տոկոսադրույքը 6.41% է։ 10 տարվա ընթացքում ցուցանիշը մի քանի անգամ կփոխվի, բայց հաշվարկների համար մենք կօգտագործենք այս կոնկրետ ցուցանիշը: Հաշվարկներում հաշվի չի առնվում կապիտալիզացիան։

Կանխավճար (խնայողություններ), ռուբլի	Գումարը 10 տարում, ռուբլի
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Ըստ այդմ, 10 տարի հետո վարձակալը ոչ միայն ավելի քիչ կծախսի, այլեւ կվաստակի ավանդի վրա։

Վարձակալություն և խնայողություն

Նախորդ պարբերությունից պարզ է դառնում, թե 10 տարի հետո մարդն ինչքան կարող է կուտակել ավանդի վրա, եթե շարունակի տուն վարձակալել։

Բնակարանի համար գումար խնայելու և այն առանց հիփոթեքի գնելու ամենամեծ հնարավորություններն ունեն այն մարդը, ով ունի բնակարանի արժեքի կեսը, բայց միայն այն դեպքում, եթե անշարժ գույքի գինը չի փոխվում:

10 տարի հետո 425213 ռուբլին նրան չի բավականացնի բնակարան գնելու համար։ Որպեսզի ճիշտ ժամանակին ամբողջ գումարը ձեռքի տակ ունենա, նա ստիպված կլինի ամսական 3,5 հազար ռուբլիից մի փոքր ավելի խնայել։

Հինգ տարի հետո նա իր ավանդում կունենա 1 561 491 ռուբլի։ Այս պահին բնակարան գնելու համար մարդն անհրաժեշտ է բոլոր հինգ տարիների համար ամսական 13,4 հազ. Բնակարանների վարձակալության ծախսերի հետ միասին նա առաջին տարում կծախսի 29,3 հազար, իսկ հինգերորդում՝ 32,6 հազար։ Ըստ այդմ, եթե նա հինգ տարում բնակարան գնի, ընդհանուր ծախսերը՝ ներառյալ վարձակալությունը, կկազմեն 3,415,482 ռուբլի, տասըում՝ 4,755,039 ռուբլի։ Երկու տարբերակներն էլ ավելի թանկ են, քան հիփոթեքը:

Սանկտ Պետերբուրգ

Հիփոթեք

Սանկտ Պետերբուրգում երկու սենյականոց բնակարանի միջին գինը 6 797 671 ռուբլի է։

Կանխավճար, ռուբլի	Ամսական վճարում, ռուբլի	Գերավճար, ռուբլի	Բնակարանի ընդհանուր արժեքը՝ ռուբլի
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Հիփոթեքի վրա գերավճար չվճարելու համար անհրաժեշտ է կամ կուտակել նախնական վճարում բնակարանի արժեքի առնվազն կեսի չափով, կամ ավելացնել ամսական վճարումը և կրճատել վարկի ժամկետը։ 58, 5 հազար ռուբլի միջին աշխատավարձով, ակնհայտ է, որ ոչ բոլորը կարող են դա անել:

10 տարի հետո բնակարանը ենթադրաբար կարժենա 10,99 մլն ռուբլի։

Վարձակալություն

Սանկտ Պետերբուրգում երկու սենյականոց բնակարանի վարձակալության միջին արժեքը ամսական 32744 ռուբլի է։ Տարեկան 5%-ով վարձավճարի արժեքի բարձրացմամբ՝ 10 տարի հետո ամսական վճարը կկազմի 50787 ռուբլի, իսկ վարձակալը կվճարի ընդհանուր առմամբ 4942178 ռուբլի։ 15% կանխավճարով և վարձավճարով հիփոթեքի արժեքի տարբերության դիմաց վարձակալը կարող է բնակարան վարձել 2028 թվականի կանխատեսվող գնով ևս ութ տարի և երեք ամսով։

Մի զեղչեք նաև ձեր խնայողությունները:

Կանխավճար (խնայողություններ), ռուբլի	Գումարը 10 տարում, ռուբլի
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Վարձակալություն և խնայողություն

Եվ կրկին, այն մարդը, ով արդեն ունի դրա գնի կեսը, կարող է հույս դնել առանց հիփոթեքի բնակարան գնելու վրա։ Բայց նրա համար խնդրահարույց կլինի հնգամյա ժամկետը պահպանելը։ Հինգ տարի հետո նրա հաշվին կունենա 4 448 162 ռուբլի։ Պահանջվող գումարը հավաքելու համար ամեն ամիս պետք է խնայել 39, 2 հազ. Վարձակալության ծախսերի հետ մեկտեղ նա պետք է առաջին տարում ամսական հատկացնի 72 հազ.

Եթե նա հինգ տարում բնակարան է գնում, ապա ընդհանուր ծախսերը՝ ներառյալ վարձակալությունը, գնահատվում է 8,968,837 ռուբլի, 10 տարվա ընթացքում՝ 11,739,849 ռուբլի։

Այսպիսով, որն է ավելի շահավետ

Միջին հաշվարկներով՝ վարձավճարն ավելի շահավետ է։ Բոլոր դեպքերում ամսական վարձավճարը ցածր է հիփոթեքի վճարից։ Ընդ որում, սկզբնական վճարը ոչ միայն չի ծախսվում, այլեւ գումար է բերում։

Սակայն 10 տարի հետո հիփոթեք ընտրած անձը կունենա բնակարան, իսկ վարձակալը՝ ոչ։

Ինչ վերաբերում է բնակարանների վարձակալությանը և բնակարանի խնայողությունների միաժամանակ ավելացմանը, ապա այստեղ նույնպես ամեն ինչ այնքան էլ պարզ չէ։ Կանխատեսելի գործոնները գործում են. որքան շատ գումար ունես ձեռքի տակ, այնքան բարձր եկամուտ և որքան ցածր է անշարժ գույքի և վարձակալության արժեքը քո քաղաքում, այնքան ավելի շատ հնարավորություններ կունենաս խնայել առանց հիփոթեքի բնակարանի համար և մնալ սև վիճակում: Սակայն հաշվարկելիս սովորաբար հաշվի չեն առնում, որ անշարժ գույքի գները կարող են զգալիորեն աճել 10-15 տարվա ընթացքում։

Ուստի արժե հաշվի առնել մեկ այլ առանցքային ցուցանիշ՝ ժամանակը։ Երկարաժամկետ կանխատեսումները դժվար են նույնիսկ մասնագետների համար։ Իսկ երկրում կայունությունն ավելի մոտ է կրոնական ցուցանիշին՝ կամ հավատում ես դրան, կամ՝ ոչ։ Հետևաբար, եթե հինգ տարուց ավելի բնակարանի համար պետք է խնայողություններ անեք, ապա հաշվարկների մեջ պետք է ներգրավեք ոչ միայն տրամաբանությունը, այլև ինտուիցիան։

Խնդրում ենք նկատի ունենալ, որ գնաճը արժեզրկում է փողը, իսկ անշարժ գույքն աճում է արժեքով:

Սակայն, ըստ Ռոսստատի, վերջին երեք տարիներին երկրորդային շուկայում գները նվազում են բոլոր տեսակի բնակարանների համար, բացառությամբ էլիտարների։

Որպես լրացուցիչ գործոն՝ արժե հաշվի առնել կենսաթոշակային տարիքի մոտ լինելը։ Կենսաթոշակային վճարումների համար բնակարան վարձելը դժվար կլինի, իսկ խոշոր քաղաքներում դա անհնար կլինի։ Այսպիսով, այս պահին լավ է ունենալ ձեր սեփական տունը, նույնիսկ եթե այն ստացել եք գերավճարով:

Այն փաստարկը, որ բանկ գնացած գումարով կարող ես ամբողջ կյանքդ բնակարան վարձել, հիմնավոր է, եթե հրաժարվես մեծ քաղաքում տուն գնելուց և շատ շահավետ գնով բնակարան վարձես: Այսպիսով, եթե դուք խնայում եք 3 միլիոն գերավճարի վրա, դա ձեզ կտրամադրի տարեկան 25 հազար տարեկան 10 տարի (բայց պետք է հաշվի առնել գնաճը):

Գումարը կարող է նաև մուտքագրվել։ 3 միլիոն գումարը՝ հաշվի առնելով ավանդների ընթացիկ միջին տոկոսները, ամսական կբերի 15 հազար ռուբլի տոկոս, 4 միլիոնը՝ 20 հազար։

Ինչպես հաշվարկել, թե որն է լավագույնը ձեզ համար

Միջին հաշվարկները միջին արդյունքներ են տալիս, ուստի որպեսզի հասկանաք, թե որն է ձեզ համար ավելի շահավետ, դուք ստիպված կլինեք կատարել հաշվարկները ինքներդ։ Դա անելու համար ձեզ հարկավոր են հետևյալ տվյալները.

1. Բնակարանի վարձակալության չափը.
2. Ձեր խնայողությունների գումարը, որը նախատեսում եք օգտագործել որպես կանխավճար:
3. Բնակարանի արժեքը, որը ցանկանում եք գնել.
4. Հիփոթեքի տոկոսադրույքը (կարող եք օգտագործել միջին հանրապետական կամ բանկի կողմից առաջարկվող տոկոսադրույքը, որտեղ ցանկանում եք հիփոթեք վերցնել):
5. Բանկային ավանդի տոկոսը, որին դուք պատրաստ եք երկար ժամանակ վստահել ձեր գումարը:

Եթե դուք ընտրություն եք կատարում հիփոթեքի և տուն վարձելու միջև՝ միաժամանակ գումար խնայելով բնակարան գնելու համար

1. Հիփոթեք

Ձեր բանկի օգնությամբ կամ կայքում հաշվարկեք, թե քանի տարի կպահանջվի ձեր հիփոթեքը օպտիմալ ամսական վճարմամբ, որքան կլինի գերավճարը:

Բնակարանի 5,2 մլն ռուբլի գնով, 3,2 մլն նախնական վճարմամբ, 11% տոկոսադրույքով և յոթ տարի հիփոթեքային ժամկետով ամսական վճարը կկազմի 34245 ռուբլի, իսկ գերավճարը՝ 876569 ռուբլի։

2. Բնակարանի վարձակալություն

Հաշվեք, թե տարիների ընթացքում որքան եք վճարելու բնակարան վարձելու համար՝ հաշվի առնելով վարձավճարների հնարավոր թանկացումները։

Օրինակ, դուք ամսական տալիս եք 22 հազար ռուբլի և երեք տարի է, ինչ բնակարան եք վարձում։ Այս ընթացքում երբեք գինը չի բարձրացել, բայց ակնհայտ է, որ յոթ տարի հետո վարձավճարը նույնքան չի արժենա։ Հետևաբար, հաջորդ տարում, ենթադրաբար, վարձով կտաք 22 × 12 = 264 հազար, հաջորդ երեք տարիներին՝ 24 × 36 = 864 հազար, մնացած երեքում՝ 26 × 36 = 936 հազար, ընդհանուր՝ 2,06։ միլիոն ռուբլի:

3. Ավանդ և խնայողություններ

Հաշվեք, թե որքան գումար եք կուտակելու ավանդի վրա հիփոթեքի ժամկետի համար և գնահատեք գումարը: Այնուհետև հաշվարկեք, թե որքան գումար կունենաք առաջին տարուց, երկրորդից և այլն մինչև հիփոթեքի ժամկետի ավարտը։ Որոշեք նաև այն գումարը, որը դուք կարող եք ամսական առանձնացնել բնակարան գնելու համար, հաշվարկեք, թե որքան գումար կտա այն ձեզ մեկ-երկու տարում և այլն մինչև հիփոթեքի ժամկետի ավարտը։ Այժմ ավանդի և խնայողությունների գումարի պարզ ավելացումով պարզեք, թե քանի տարի հետո կկարողանաք գումար հավաքել անշարժ գույքի համար:

Առանց կապիտալիզացիայի 6,1 տոկոս տոկոսադրույքով ավանդի վրա յոթ տարում 3,2 միլիոն ռուբլի գումարը կվերածվի 4,566,400 ռուբլու:

Եթե նույնիսկ անշարժ գույքի գները չթանկանան, ապա յոթ տարի հետո անհնար է բնակարան գնել առանց հիփոթեքի։

Տարբերակ կա չսպասել ավանդի վրա պահանջվող գումարի կուտակմանը, և խնայել ամսական 20 հազար ռուբլի կամ տարեկան 240 հազար ռուբլի։ Այնուհետեւ, հինգ տարի անց, խնայողությունները կկազմեն 5,376,000 ռուբլի: Հաշվի առնելով վարձավճարը, անշարժ գույքի ընդհանուր արժեքը կկազմի 6,640,000 ռուբլի, իսկ կմնա 176,000: Յոթ տարվա ընթացքում բնակարանի հիփոթեքը կկազմի 6,8 մլն. Այսինքն՝ ծախսերը մոտավորապես նույնն են, բայց խնայվել է երկու տարի, այսինքն՝ բնակարան վարձելն ու տնտեսելն այս պահին ավելի շահավետ է։

Այս հաշվարկներն աշխատում են միայն այն դեպքում, եթե հինգ տարի շարունակ բնակարանի արժեքը չի փոխվել, իսկ վարձը կանխատեսվածից ավելի արագ չի թանկացել։

Երբ նույնիսկ հիփոթեքի ժամկետի համար չես կարող խնայել բնակարանի համար, ապա ակնհայտ է, որ բանկից վարկ վերցնելն ավելի շահավետ է, քան խնայելը։

Եթե դուք ընտրություն եք կատարում հիփոթեքի և վարձակալության միջև, առանց ապագայում բնակարան գնելու պլանների

1. Հիշեք, թե որքան եք տալիս տանտիրոջը

Վերցնենք նախորդ օրինակի թվերը՝ 22 հազար ռուբլի:

2. Հաշվեք ձեր ամսական հիփոթեքային վճարը

Կրկին նախորդ օրինակի թիվը 34,3 հազար ռուբլի է:

3. Համեմատե՛ք երկու թվեր

Ակնհայտ է, որ ավելի շահավետ է վարձակալել, նույնիսկ եթե հաշվարկներում հաշվի չես առնում կանխավճարը։ Եթե ամեն ինչ այդքան էլ պարզ չէ, ապա կանխավճարի գումարը բաժանեք հիփոթեքի ամիսների թվին և ստացված գումարը ավելացրեք ամսական վճարմանը.

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 հազար ռուբլի:

22 հազարի հետ համեմատությունն էլ ավելի պարզ է. Եվ եթե նույնիսկ յոթ տարի հետո վարձավճարը կրկնապատկվի, ապա բնակարան վարձելն ավելի շահավետ կլինի։

Սակայն արդեն ութերորդ տարում հիփոթեք ունեցող անձը ամբողջությամբ կմարի այն ու կվճարի միայն կոմունալ ծախսերը։ Իսկ վարձակալը կշարունակի նույնքան վճարել վարձավճարի դիմաց։Մյուս կողմից, եթե վարձավճարը չբարձրանար, այն գումարը, որը կգնար հիփոթեքին, կբավականացներ 26 տարի վարձակալության համար։

4. Հաշվեք, թե որքան գումար կվաստակեք այն գումարից, որը կարող էր գնալ կանխավճարին

Յոթ տարի հետո ավանդը կկազմի 4,57 մլն ռուբլի։ Իսկ եթե ամսական 12,3 հազարի չափով վճարումների տարբերությունը հետաձգեք, ապա յոթ տարի հետո այն կբերի եւս 1,03 միլիոն։ Ընդհանուր 5,6 միլիոնը, տարեկան 6,1 տոկոսի չափով, կբերի ամսական 28,5 հազար ռուբլի տոկոսադրույք: