Ինչպես ճիշտ կազմել վարձակալության պայմանագիր

2024 Հեղինակ: Malcolm Clapton | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 03:59

Ավելի ձեռնտու է բնակարան վարձել անմիջապես սեփականատիրոջ միջոցով՝ շրջանցելով անշարժ գույքի գրասենյակները։ Բայց հետո պայմանագիրը պետք է կնքվի ինքնուրույն, և դա հեշտ գործ չէ. պետք է հաշվի առնել բազմաթիվ կետեր և մանրամասներ, որպեսզի ապագայում խնդիրներից զերծ մնաք և ապրեք խաղաղ ու վստահ: Այս հոդվածում մենք կպարզենք, թե ինչ պետք է փնտրել վարձակալության պայմանագիր կազմելիս:

Եկեք անմիջապես վերապահում կատարենք. այս հոդվածում մենք հատուկ կկենտրոնանանք բնակելի տարածքների առևտրային վարձակալության պայմանագրի վրա, որը կարգավորվում է Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 35-րդ գլխով և մասամբ՝ Բնակարանային օրենսգրքի 5-րդ գլխով: Ռուսաստանի Դաշնություն, այսինքն՝ անհատի կողմից բնակարան վարձելը։ Օրենքում կա տարբերություն վարձակալության պայմանագրի (որը կնքվում է ֆիզիկական անձի հետ) և վարձակալության պայմանագրի (որը կնքվում է իրավաբանական անձի հետ) միջև։ Սակայն սովորական խոսքում օգտագործվում է կայացած «վարձույթ» բառը։ Ուստի այս նյութում պարզության համար մենք կօգտագործենք երկու տերմինները՝ «վարձույթ» և «վարձույթ»՝ որպես համարժեք։

Փաստաթղթերը

Ոչ մի դեպքում մի հապաղեք խնդրել բնակարանի սեփականատիրոջը տրամադրել փաստաթղթերի ամբողջական փաթեթ.

• անձնագիր;
• պահանջվում է բնակարանի սեփականության իրավունքի գրանցման վկայագիր.
• լրացուցիչ՝ կոմունալ վճարումների համար վճարված անդորրագրեր (համոզվելու համար, որ դրանց վրա պարտքեր չկան) և տան գրքից քաղվածք բնակելի տարածքում գրանցված անձանց մասին։

Եթե բնակարանն ունի մի քանի սեփականատեր, ապա նրանցից մեկի համաձայնությունը բավարար չէ, պետք է ստանալ բոլորի համաձայնությունը։ Իրադարձությունների զարգացման երեք հնարավոր սցենար կա.

1. Կցեք բոլոր համասեփականատերերի գրավոր համաձայնությունը:
2. Մեկ համասեփականատերը պայմանագիր է կնքում մյուսների լիազորագրով:
3. Պայմանագրի կնքման ժամանակ բոլոր սեփականատերերը անձամբ ներկա են լինում (ապա պայմանագրում նշվում է, որ բնակարանը տրվում է միաժամանակ բոլոր սեփականատերերի կողմից):

Գրավոր համաձայնություն է պահանջվում նաև այն մարդկանցից, ովքեր սեփականատեր չեն, բայց գրանցված են բնակելի տարածքում։ Հակառակ դեպքում նրանք ցանկացած պահի կարող են պահանջել իրենց իրավունքները, և դուք պետք է շտապ նոր բնակարան փնտրեք:

Քանի որ խոսքը բնակարանի վարձակալության մասին է, նշանակում է, որ վարձակալը անհատ է։ Ուստի նա պետք է իր հետ բերի անձնագիրը։ Եթե դուք չեք պատրաստվում միայնակ բնակարանում ապրել, ապա պահանջվում են նաև երկրորդ (երրորդ, հինգերորդ) վարձակալի անձնագրային տվյալները։

Անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագրերը ենթակա են պետական գրանցման: Բացառությամբ մեկ տարուց պակաս ժամկետով կնքված պայմանագրի։

Ժամկետ

Աշխատանքային պայմանագիրը կարող է լինել կարճաժամկետ (մինչև մեկ տարի) և երկարաժամկետ (մեկ տարուց մինչև հինգ տարի): Եթե պայմանագրում ժամկետի մասին խոսք չկա, ապա համարվում է, որ այն կնքվել է առավելագույնը հինգ տարով։ Երկարաժամկետ և կարճաժամկետ պայմանագրերի հիմնական տարբերությունը վարձակալների վտարման պայմաններն են:

Կարճաժամկետ պայմանագիր

Սեփականատերը կարող է սահմանել ժամկետ, որի ընթացքում կողմերի կողմից պայմանագիրը կարող է վաղաժամկետ դադարեցվել: Եթե այդպիսի ժամկետ չի նշվում, նա իրավունք չունի վարձակալներին վտարել մինչև պայմանագրի ավարտը: Բայց այս ժամկետի վերջում սեփականատերն ինքն է որոշում՝ շարունակե՞լ բնակարանը վարձակալել նույն վարձակալներին, թե՞ փնտրել ուրիշներին:

Երկարաժամկետ պայմանագիր

Սեփականատիրոջ համար շատ ավելի դժվար է բաժանվել վարձակալներից։ Պայմանագրի ժամկետի ավարտից հետո տանտերը չի կարող պարզապես ուրիշին տեղափոխել բնակարան. եթե նա պայմանագրի ավարտից առնվազն երեք ամիս առաջ վարձակալին չի ծանուցել իր ցանկության մասին, ապա համարվում է, որ պայմանագիրը ավտոմատ կերպով կնքվում է. նորացված հին պայմաններով։

Եթե տանտերն ասում է, որ այլևս չի նախատեսում վարձակալել գույքը, ապա վարձակալները պետք է հեռանան: Բայց այս դեպքում նա իսկապես չի կարող բնակարանը վարձակալել առնվազն մեկ տարով, այլապես նախկին վարձակալներն իրավունք ունեն դիմել դատարան եւ պահանջել վնասի փոխհատուցում։

Ի տարբերություն տանտիրոջ՝ վարձակալը կարող է ցանկացած պահի խզել պայմանագիրը՝ առանց պատճառաբանելու:

Բնակարանի և գույքի վիճակը

Վերանորոգում և բարելավում

Հրատապ հարցը՝ ո՞վ է վերանորոգում։ Սովորաբար պայմանագիրը պարունակում է այն ձևակերպումը, որ «վարձակալության պայմանագրի ժամկետը լրանալուց հետո վարձակալները պարտավորվում են վերադարձնել տարածքը նույն ձևով, որով այն տրամադրվել է»: Հետեւաբար, պայմանագրում անմիջապես պետք է նշվի, թե ինչ կարող է փոխվել բնակարանում, եւ ինչը ոչ:

Բացի այդ, առանց սեփականատիրոջ համաձայնության, բնակիչներն իրավունք չունեն իրականացնել բնակելի տարածքների վերակազմավորում և վերակառուցում: Օրինակ, վերանորոգման ժամանակ դուք չեք կարող պարզապես վերցնել և քանդել ներքին միջնորմը կամ ընդլայնել դռան շեմը:

Եթե հնարավոր է վերանորոգում իրականացնել, ապա պայմանագրում անպայման գրեք, թե որքան պետք է նվազեցվի վարձավճարը։ Եթե որևէ ցուցում չկա, հնարավոր է, որ դուք ինքներդ կվերանորոգեք ամեն ինչ, իսկ սեփականատերը պարզապես հրաժարվի փոխհատուցել ձեր ծախսերը։

Բոլոր ընթացիկ վերանորոգումները և դրա վրա կատարվող ծախսերը գտնվում են վարձակալի ուսերին։ Նա ոչ միայն կարգուկանոն է պահպանում բնակարանում, այլեւ պատասխանատու է գույքի անվտանգության համար։

Տանտերը պետք է հիմնանորոգում կատարի, և բոլոր ծախսերը հոգում է նա (եթե այլ բան նախատեսված չէ պայմանագրում): Եթե տանտերը հետաքրքրություն չի ցուցաբերում հիմնանորոգման նկատմամբ, երբ դա պահանջվում է, ապա վարձակալն իրավունք ունի.

• ինքնուրույն իրականացնել պայմանագրով նախատեսված կամ անհետաձգելի անհրաժեշտության հետևանքով առաջացած հիմնանորոգումը և վարձատուից գանձել դրա արժեքը.
• պահանջել վարձավճարի համապատասխան նվազեցում.
• պահանջել խզել պայմանագիրը և փոխհատուցել վնասները.

Երբ դուք վերանորոգում եք կամ ինչ-որ նոր բան եք գնում վարձակալած բնակարանի համար, իրավական առումով, բարելավումներ եք անում: Նրանք կարող են լինել բաժանելի և անբաժանելի: Օրինակ, եթե վարձակալն իր հաշվին օդորակիչ կամ ջրատաքացուցիչ է տեղադրել (իսկ տանտերը չի նվազեցրել վարձավճարը կամ չի վերադարձրել դրանց արժեքը), նա իրավունք ունի դրանք վերցնել իր հետ։

Անբաժանելի բարելավումները, ինչպիսիք են նոր պաստառները, չեն կարող ձեզ հետ վերցնել առանց բնակարանի տեսքը փչացնելու: Հետևաբար, վարձակալը կարող է պահանջել փոխհատուցել դրանց արժեքը պայմանագրի ժամկետի ավարտից հետո: Բայց պահանջը կբավարարվի, եթե պայմանագրում նշված լինի, որ վարձատուն չի առարկել այս բարելավմանը։

Գույքային վիճակ

Տանտերը պարտավոր է վարձակալին տրամադրել գույքը լավ վիճակում: Սա նշանակում է, որ եթե ինչ-որ բան խանգարում է ձեզ օգտվել բնակարանից, ապա տանտերը պետք է իր հաշվին վերացնի այս պատճառը։ Անգամ այն, որին նա նույնիսկ չէր կասկածում բնակարանը վարձակալելու պահին։ Օրինակ, դուք տեղավորվեցիք և զարմացաք՝ տեսնելով, որ բոլոր խողովակները վաղուց փտած են, և ցնցուղի տակ լվանալն ուղղակի անհնար է։ Տանտերը պետք է հնարավորինս շուտ և բացարձակապես անվճար վերացնի այդ թերությունը։ Եթե նա դա չանի, կարող եք կամ ինքներդ վերացնել պատճառը և պահանջել ծախսերի փոխհատուցում, կամ խզել պայմանագիրը։

Ուշադրություն՝ տանտերը պետք է իր հաշվին վերացնի միայն այն թերությունները, որոնց մասին ոչ ինքը, ոչ դուք չգիտեիք։

Եթե բնակարանը զննելիս տեսել եք, որ այնտեղ ինչ-որ բան չի աշխատում, կամ ձեզ նախապես զգուշացրել են այդ մասին, ապա արդեն ձեր իրավունքն է համաձայնել նման պայմանին կամ ավելի լավ տարբերակ փնտրել։

Նաև փաստաբանները առաջարկում են, բացի պայմանագրից, կազմել բնակարանի ընդունման ակտ: Այն սահմանում է կահույքի, սանտեխնիկայի, հատակի, պատուհանների և մնացած ամեն ինչի վիճակը։ Հետագայում դա կօգնի խուսափել վերանորոգման և կահույքի որակի հետ կապված վեճերից: Իհարկե, հին սովետական կահույքով և առանց սարքավորումների բնակարանում պետք չէ դա անել։ Սակայն սեփականատերը, ով վարձակալում է թանկարժեք կահույքով և տեխնիկայով տուն, շահագրգռված է ապահովել, որ ամբողջ գույքը վերադարձվի իրեն պատշաճ վիճակում, որպեսզի նա նույնիսկ կարողանա կցել գույքի լուսանկարները և դրա արժեքը հաստատող անդորրագրերը: Բնական արժեզրկումը, իհարկե, հաշվի է առնվում։ Սակայն վարձակալը ստիպված կլինի վճարել կոտրված հեռուստացույցի էկրանի համար։

Ուշադրություն դարձրեք այնպիսի բանին, ինչպիսին է «համատեղ պատասխանատվությունը», եթե ինչ-որ մեկի հետ համատեղ ուժերով բնակարան եք վարձում։ Եթե պայմանագրով նախատեսված չէ համապարտ պատասխանատվության մասին կետ, ապա ողջ պատասխանատվությունը կրելու է պայմանագիրը կնքածը։ Այսինքն, եթե ձեր անփույթ հարեւանը ինչ-որ բան կոտրի, և պայմանագրում միայն դուք գրանցված եք որպես պատասխանատու, ապա ստիպված կլինեք վճարել։

Վարձակալություն

Պայմանագրով սահմանվում են վարձավճարը կատարելու կարգը, պայմանները և ժամկետները։ Եթե այս մասին հատուկ ցուցումներ չկան, ապա համարվում է, որ դրանք նման են նման գույքի վարձակալության ժամանակ սովորաբար օգտագործվողներին. բնակարանի դեպքում դա ամեն ամիս կատարվող վճարման ֆիքսված գումար է։

Եթե տանտերը խնդրում է անհապաղ վճարել 2-3 ամիս առաջ կամ ավանդ, ապա դա պետք է գրվի պայմանագրում։

Փաստաթղթում պետք է նշվի նաև, թե որքան հաճախ և որքանով կարող է տանտերը բարձրացնել վճարումը: Գործնականում վարձավճարների բարձրացումները սովորաբար գրանցվում են տարին մեկ անգամ մինչև սկզբնական արժեքի 10%-ը: Բայց այս ամենը կողմերի հայեցողությամբ է։

Եթե նման կետ ներառված չէ պայմանագրում, ապա տանտերը դեռ իրավունք ունի բարձրացնել վարձավճարը, սակայն դա կարելի է անել ոչ ավելի, քան տարին մեկ անգամ։ Ընդ որում, նա պարտավոր է այդ մասին նախապես գրավոր տեղեկացնել վարձակալին։ Եթե նոր պայմանները նրան չհամապատասխանեն, նա կարող է միակողմանիորեն հրաժարվել պայմանագրից։

Վարձակալն իրավունք ունի նաև պահանջել վարձավճարի նվազեցում, եթե իրենից անկախ հանգամանքներից ելնելով, վարձակալած տարածքների պայմանները վատթարացել են:

Լրացուցիչ

Խոսեք սեփականատիրոջ հետ բոլոր մանրամասների մասին: Դուք, ամենայն հավանականությամբ, ստիպված կլինեք հաճախակի հանդիպել։ Նա անհանգստանում է իր բնակարանի համար, դուք անհանգստանում եք կյանքի որակի համար, այնպես որ սովորեք բանակցել և գրեք բոլոր բանավոր պայմանավորվածությունները փաստաթղթում:

Ոչ հաճախ, բայց տհաճ իրավիճակ է լինում՝ երբեմն սեփականատերերը սիրում են ներս մտնել առանց նախազգուշացման, նույնիսկ վարձակալների բացակայության դեպքում և ամիսը մի քանի անգամ։ Սա պատճառ է հանդիսանում պայմանագիրը խզելու վարձակալի տեղափոխման ծախսերի փոխհատուցմամբ: Նման իրավիճակից խուսափելու համար պարզապես մեկ տող ավելացրեք համաձայնագրին այն մասին, թե որքան հաճախ կարող է սեփականատերը հայտնվել ձեր տեղում, արդյոք անհրաժեշտ է նախապես զգուշացնել ձեզ այդ մասին և նշել ձեր բացակայության դեպքում ինքնաբուխ այցելությունների արգելքը:

Պարզեք, թե ինչպես է տանտերը վերաբերվում հյուրերին, կենդանիներին և նշեք դա պայմանագրում:

Միայն բանակցելով և ֆիքսելով բոլոր կարևոր մանրամասները, երկու կողմերն էլ կկարողանան ապրել առանց կոնֆլիկտների և առանց ավելորդ անհանգստության:

Պայմանագրի դադարեցում դատարանի միջոցով

Մենք արդեն ասել ենք, որ տանտիրոջ համար հեշտ չէ բաժանվել վարձակալից, պայմանագրի տեսակը կարևոր դեր է խաղում։ Բայց վարձակալն իրավունք ունի ցանկացած ժամանակ խզել պայմանագիրը, բայց մեկ պայմանով՝ նա պետք է 3 ամիս առաջ գրավոր տեղեկացնի տանտիրոջը իր ցանկության մասին։

Բայց երբեմն անհնար է մարդկայնորեն պայմանավորվել, իսկ կողմերից մեկի համար մնում է միայն մեկ ելք՝ արդարադատություն փնտրել դատարանի միջոցով և խզել պայմանագիրը։

Վարձատուի պահանջով պայմանագիրը կարող է վաղաժամկետ լուծվել դատարանի կողմից այն դեպքերում, երբ վարձակալը.

• գույքը օգտագործում է պայմանագրի պայմանների էական խախտմամբ կամ կրկնակի խախտումներով.
• զգալիորեն վատթարացնում է գույքը.
• ավելի քան երկու անգամ անընդմեջ ժամանակին չի վճարում վարձավճարը.
• պայմանագրով նախատեսված ժամկետներում չի իրականացնում գույքի հիմնանորոգումը, եթե պայմանագրով հիմնանորոգումը վարձակալի պարտականությունն է:

Տանտերը կարող է դատարանի միջոցով լուծել պայմանագիրը միայն այն դեպքում, եթե վարձակալից գրավոր պահանջել է վերացնել խախտումները։

Վարձակալի խնդրանքով վարձակալության պայմանագիրը կարող է վաղաժամկետ լուծվել դատարանի կողմից այն դեպքերում, երբ.

• վարձատուն չի տրամադրում գույքը կամ ստեղծում է խոչընդոտներ, որոնք խոչընդոտում են գույքի լիարժեք օգտագործմանը.
• գույքն ունի թերություններ, որոնք վարձատուի կողմից պայմանագիրը կնքելիս չեն նշել, նախապես հայտնի չեն եղել վարձակալին և չեն կարողացել հայտնաբերել գույքի զննման ընթացքում.
• վարձատուն պայմանագրով սահմանված ժամկետում կամ ողջամիտ ժամկետում չի իրականացնում գույքի հիմնանորոգում.
• գույքը, որը պայմանավորված է վարձակալից անկախ հանգամանքներով, օգտագործման համար ոչ պիտանի վիճակում:

Վարձակալությունը դադարեցնելու դեպքում վարձակալը պարտավոր է գույքը վերադարձնել վարձատուին այն վիճակում, որում այն ստացել է` հաշվի առնելով նորմալ մաշվածությունը կամ պայմանագրով նախատեսված վիճակում:

Եզրափակելով, եկեք կանգ առնենք ևս երկու կարևոր կետի վրա.

Եթե տանտերը նվիրաբերում կամ վաճառում է վարձով տուն, դա չի դադարեցնում վարձակալությունը: Այսինքն, երբ մարդը գալիս է ու ասում. «Դուրս արի, ես բնակարան եմ վաճառում», դա անօրինական է։ Սեփականատիրոջ փոփոխությունը չի ենթադրում բնակարանի վարձակալության պայմանագրի դադարեցում։

Անհրաժեշտության դեպքում կարող եք փոխել վարձակալին (վարձակալին): Այսինքն, եթե պայմանագիրը կնքվում է ամուսնու համար, և նա, օրինակ, մեկնում է Հյուսիսային բևեռ երկար գործուղման, ապա նրա համաձայնությամբ կարող եք վարձակալին փոխել կնոջը։ Այս դեպքում պայմանագիրը մնում է նույնը, նույն պայմանները, ժամկետը շարունակում է հոսել և չի վերակայվում։ Բայց դա կարող է ձեզ փրկել բյուրոկրատիայից, եթե որևէ խնդիր առաջանա (օրինակ, եթե դուք պետք է խզեք պայմանագիրը կամ ինչ-որ բան հավաքեք դատարանի միջոցով):